ЦЕНИ НА ЗЕМЯТА В БЪЛГАРИЯ И В ЕВРОПА.
РАЗВИТИЕ НА ПАЗАРА
С Постановление №118 от 26.05.1998 г. Министерският съвет прие Наредба за условията и реда за установяване на текущи пазарни цени на земеделските земи (ДВ, бр. 64 от 1998 г.), които са дадени в следната таблица:
категория 1 $ = 2 лв
на земята лв./дка $/дка $/кв.м
първа 630 315 0.31
втора 580 290 0.29
трета 500 250 0.25
четвърта 430 215 0.21
пета 310 155 0.15
шеста 200 100 0.10
седма 130 65 0.06
осма 110 55 0.05
девета 80 40 0.04
десета 60 30 0.03
некатегоризирана 40 20 0.02
Цената на земеделската земя в България е
формирана според категорията на земята, според добива, който ражда и дохода, който се получава от нея.
Началните текущи пазарни цени се индексират с коефициенти (в граници от 0.7 до 0.05) според обема на площта, възможност за напояване, близост до населено място, и т.н.
За сравнение с Европейския пазар в таблицата е посочена и цената на земята в долари. Тя може да даде представа за равнището, от което (или около което) на свободния пазар се формират пазарните стойности при продажбата на имоти. В случая става дума повече за един нормален бъдещ пазар на земите у нас.
Ето и данни, публикувани в печата през май 2000 г., на фирма "Системи за агропазарна информация" (САПИ), която е специализирана в проучването на пазара на земя в България на базата на малкото покупко-продажби. Най- скъпи са нивите в житницата на България - Добруджа, в Пловдивско и Ловешко (ако нивите се напояват или са в близост до главен път, до тържище, до голям град), както и в някои райони на Смолянско с добър добив на картофи и тютюн или с цел бъдещо инвестиране в туристическия бизнес. Цената в тези райони е около 400-450 лв. на декар. Най-евтини са земите в Северозападна България, където нивите се предлагат по 50-70 лв. на декар и въпреки това продажби почти не се осъществяват.
Драматично ниските цени у нас се дължат на неефективното ни земеделие и липсата на дотации. Реална търговия все още няма.
Чрез дадената по-долу таблица може да се направи сравнение на цените на земи в Европа и в България.
Цени на земеделските земи в Европа
държава долари на декардоларина кв.м
Англия от 582 до 1756 от 0.58 до 1.75
Белгия от 2442 до 4015 от 2.44 до 4.01
Германия от 920 до 4534 от 0.92 до 4.53
Испания от 830 до 1298 от 0.83 до 1.3
Португалия от 852 до 1301 от 0.85 до 1.3
Хонландия от 911 до 4744 от 0.91 до 4.74
Шотландия от 435 до 535 от 0.43 до 0.54
Италия (Северна) от 1260 до 2416 от 1.26 до 2.42
Италия (Южна) от 609 до 1113 от 0.61 до 1.11
САПИ изнася данни, че повечето земеделски кооперации и фермери в България предпочитат да вземат земя под аренда. Рентата, която те са готови да заплащат, е драматично ниска.
Наеми на земеделски земипо региони
регион лв./дка
Бургас 10 - 20
Добрич 15 - 30
Кюстендил 4 - 10
Пловдив 20 - 50
Разград 3 - 20
Смолян 10 - 100
Хасково 3 - 15
Шумен 12 - 30
Според САПИ най-малко се предлага на собствениците в гр. Кулата и Оряхово по 2,50-3 лв на декар годишно, в Монтанско, Русенско, Врачанско, Габровско и Видинско - средно по 5-6 лв. на декар, в Търновско, Бургаско и Добруджа средно по 10-15 лв.
Много от арендаторите изплащат рентата в селскостопанска продукция. На някои от собствениците в Смолянско се предлагат например по 100 кг картофи от декар, в Старозагорско - от 10 до 100 кг. пшеница от дка, в Търновско са готови да дадат на собствениците до 40% от добива, а във Видинско - само 3%.
Експертите смятат, че скоро у нас едва ли ще се печели от земеделски земи, че пазарът на земя едва ли ще претърпи сериозно развитие. Ето защо за собствениците е най-добре да изчакат интегрирането на българското земеделие с европейското, което би могло да доведе и до по-адекватни цени.
ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ
НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ
В България, както и във всички европейски страни, нормално правото на собственост се установява от съответния съд или лице, което е Нотариус по нормите на гражданското съдопроизводство. Възстановяването на собствеността на земеделските земи от поземлените комисии е една извънредна ситуация, в която законът провъзгласява еднаква доказателствена сила на решението,
издадено от Поземлената комисия и на нотариалния акт.
Правото на собственост се доказва пред Поземлената комисия освен с нотариални актове, още и с делбени протоколи, землячни регистри, протоколи на ТКЗС, декларация за деклариране правото на собственост, и др. В момента на образуване на бившите ТКЗС и ДЗС огромна част от собствениците, на които сега се възстановява собствеността, са били само субекти по фактически състояния, като владение и държане. Те не са притежавали документ за правото си като нотариален акт, вписан частен писмен договор, съдебно решение и др., за да може да са действителни собственици. Решението на поземлената комисия в преобладаващия брой случаи не възстановява, а установява правото на собственост.
На основание чл. 14, ал. 1 от ЗСПЗЗ (Закон за собствеността и ползването на земеделските земи), поземлената комисия възстановява с решение правото на собственост, а по чл. 18, буква "ж", ал. 1 и чл. 27, ал. 1 от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ собствеността се възстановява в съществуващи или възстановими на терена стари реални граници или в нови реални граници с план за земеразделяне.
Влязлото в сила решение, придружено със скица удостоверява правото на собственост и има силата на констативен нотариален акт за собственост върху имота (изм. на чл. 14 от ЗСПЗЗ) и следователно с него могат да се извършват разпоредителни сделки
Скицата, придружаваща решението, трябва да е заверена от поземлената комисия, а за имоти в строител
ните граници на населените места, определени със застроителен и регулационен план или в околовръстен полигон - от техническата служба на общината.
Често се случва решения на Поземлената комисия да страдат от фактически недостатъци по формата на документа или по неговото съдържание. Това се дължи на факта, че този орган не е съдебен и в неговия състав има обикновено един юрист. Когато Нотариус установява правото на собственост във формата на нотариален акт, се ангажират не само специализираните му юридически познания, но и личната му отговорност
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
Добре е гражданите, които са придобили или възстановили права по реда на ЗСПЗЗ, да се снабдят с констативен нотариален акт. Таксите са пределно ниски и покриват преди всичко техническите разходи на Нотариуса, а именно:
Такса за удостоверяване на правото на собственост с констативен нотариален акт на земеделски земи, гори и земи от горския фонд - 10 лв.
Такса за изготвяне на съдържанието на акта от Нотариуса - също 10 лв.
Такса за преписи - 2 лв за първа и по 1 лв за всяка следваща страница.
Таксите са отразени в Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА
ВЪРХУ ЗАЛЕСЕНИ ИЛИ САМОЗАЛЕСИЛИ СЕ ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ
До края на август 1999 г. възстановяването на собствеността върху залесени или самозалесили се земеделски земи ставаше по Закона за стопанисване и ползване на земеделските земи (ЗСПЗЗ) в реални или възстановими на терена граници (не чрез план за земеразделяне).
От 27 август 1999 г. е в сила нова наредба, обнародвана в Държавен вестник. Според нея залесените и самозалесилите се ниви няма да се връщат по Закона за земята, а по Закона за горите и ловното стопанство. Тези земи, включени в горския фонд, ще се възстоновяват от поземлените комисии във възстановими или съществуващи реални стари граници само, ако собствениците вече не са обезщетени по реда на Закона за земята.
В 30-дневен срок от поискването лесничейството предоставя на поземлената комисия информация за режима и ограниченията за ползване на залесените земи. С възстановяването им тези площи се отписват от държавния горски фонд и се вписват в земеделския. Собствениците се въвеждат във владение с протокол от поземлените комисии на лесничейството и получават безплатно характеристиката и режима на експлоатация на гората. Годишното ползване на дървесината се одобрява от регионалното управление на горите.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Залесените и самозалесили се площи, непотър
сени от собствениците им, остават за ползване от общините.
ДАНЪЧНА ОЦЕНКА
НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ И ГОРИ
Данъчната оценка на земеделски земи се определя въз основа на данъчната базисна стойност за един квадратен метър в зависимост от начина за трайно ползване и категорията, коефициента за местоположение и площта, по следната формула:
ДО = БС . КМ . ПЗ,
където:
ДО - данъчна оценка в левове;
ПЗ - площ на земята в кв.м;
БС - базисна данъчна стойност на 1 кв.м в левове. Определя се съобразно категорията на земята и начина на трайното ползване. При неполивни условия се ползва таблицата в Приложението, стр. 194.
При поливни условия базисната данъчна стойност се умножава с 1.2.
КМ - коефициент за местоположение;
КМ = 1 + К1 + К2 + К3 , където
К1 - корекция за местоположението спрямо строителните граници на населеното място, в чието землище се намира имотът. Ако разстоянието до строителните граници на населеното място, изразено в километри е:
до 1 км то К1 = + 0,25
от 1 км до 3 км К1 = + 0,15
от 3 км до 6 км К1 = 0,00
от 6 км до 8 км К1 = - 0,10
над 8 км К1 = - 0,20
К2 - корекция за местоположение спрямо пътната мрежа с трайна настилка.
Ако граничи с пътна мрежа то К2 = + 0,10
до 1 км К2 = 0,00
над 1 км К2 = - 0,10
К3 - корекция, отчитаща функционалния тип на населеното място, в чието землище се намира имотът.
Ако функционалният тип на населеното място е:
0 то К3 = + 0,30;
I - К3 = + 0,20;
II - К3 = + 0,15;
III - К3 = + 0,10;
IV и V - К3 = + 0,00;
VI, VII, VIII - К3 = + 0,10
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ ...
Данъчната оценка на гори върху земеделски земи се определя като на земеделски земи с трайни насаждения
Земи от горския фонд се оценяват като гори върху земеделски земи.
ДЕЛБА НА НИВИ, ЛИВАДИ, ЛОЗЯ
И ОВОЩНИ ГРАДИНИ
Според Закона за собствеността и ползването на земеделските земи всеки Собственик има право да поиска делба на общ имот. Най-лесно делба може да се извърши на доброволен принцип. За това е необходимо съсобствениците да заявят желанието си за делба пред Нотариус (с или без адвокат). Там, където няма Нотариус, доброволната делба на нивите може да извърши съдията по вписвания. За това са необходими следните документи:
Нотариален акт или решение на поземлената
комисия;
Скица на имота, издадена от поземлената комисия. Тя е в сила 6 месеца от датата на получаване;
Удостоверение за наследници, издадено от районното кметство;
Проект за делба.
Според Закона за собствеността и ползването на земеделските земи съделителите са освободени от данъци и такси за пет години от датата на влизане на решението на поземлената комисия в сила.
ДОБРЕ ЕДА СЕ ЗНАЕ
Когато се делят ниви, ливади, лозя и овощни градини не се допуска разделянето на:
ниви на части по-малки от три декара;
ливади на части по-малки от два декара;
лозя и овощни градини на части по-малки от един декар.
Това правило се спазва и при определяне на дяловете на отделните наследници, съсобственици на земи, получени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
ЗАКОНОВА РАЗПОРЕДБА
ЗА НОТАРИАЛНИТЕ АКТОВЕ ЗА ВРЪЩАНЕ
НА ЗЕМЯТА И ГОРИТЕ
На 7 януари 1999 г. Министерският съвет прие изменения в тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите.
До сега нотариалните актове за върнатите земеделските земи и гори и за сключване на договори за доброволни делби се издаваха при такса от 10 лв. С новите изменения се гарантира правото на собствениците да получават безплатно документите си за собственост. Министерството на земеделието, горите и аграрната реформа е институцията, която се задължава да привежда на частните нотариуси таксата от 10 лв.
ВАЖНО!
Народното събрание прие решение (м. май 1999 г.),
с което сделките със земеделски земи се освобождават от местни такси и такси за вписване в срок от пет години от датата на издаването на решението за възстановяване им.
МОЖЕ ЛИ ДА СЕ СТРОИ
НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ
Върху земеделска земя може да се изграждат постройки и сгради, свързани със селското стопанство и
животновъдсвото, но при следните условия:
1. Ако теренът е до 10 дка, могат да се строят едноетажни стопански постройки със застроена площ до 35 кв.м. Това е възможно и без да се променя статута на земята, но е задължително да се спазят разпоредбите в Наредба №2 на МРРБ и МЗГАР (ДВ, бр. 47 / 04.06.1993 г.). Застрояването на имота се извършва въз основа на скица с нанесено от главния архитект на общината местоположение на постройката.
2. Ако теренът е над 10 дка, могат да се строят по-големи сгради за съхранение на растителна продукция и отглеждане на животни, както и жилищни постройки. За това са необходими застроителни решения, съобразени с действащите застроителни планове. Решението задължително трябва да е придружено от обяснителна записка, която изяснява точно вида на сградата и съоръженията.
При желание за промишлено или жилищно строителство е наложително да се промени статута на земеделската земя.
ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО
НА ЗЕМЕДЕЛСКАТА ЗЕМЯ
Промяната на статута на земеделската земя е един труден, продължителен във времето процес, свързан с много финансови средства, който невинаги завършва успешно.
Промяната на статута става съобразно Закона за
опазване на земеделските земи. При такова желание Собственикът на земята трябва да подготви следните документи:
1. Скица на имота. (издава се от поземлената комисия);
2. Писмо от фирма "В и К" за възможността за захранване на имота с вода;
3. Писмо от фирма "Енергоснабдяване" за възможността имотът да бъде захранен с ток;
Писма от "КАТ и от "Пътно управление", ако
парцелът е на централен път, а по необходимост и за съгласуване - с фирма "Напоителни системи";
5. Генерален план за промяна на статута на земята.
Документите се внасят в съответната община. Следва решение на експертен съвет и на комисия по земята. След това се взема мнението на ХЕИ и РИОС. Ако всички становища са положителни, досега преписката се изпращаше в Министерството на земеделието, горите и аграрната реформа за одобрение. В бъдеще, според нанесените поправки в Закона за опазване на земеделската земя, областните управи ще решават промяната на статута на земята, както и вкарването на ниви в регулационните планове на населените места. За да се включат нивите в строителните граници, собствениците следва да се обръщат към кмета, който е длъжен да издаде заповед в 30-дневен срок.
ТРЯБВА ЛИ ДА СЕ ПЛАЩА ДАНЪК
ВЪРХУ ПОЛУЧАВАНАТА РЕНТА ОТ ЗЕМЕДЕЛСКАТА КООПЕРАЦИЯ, КЪДЕТО ЧЛЕНУВАТЕ
Рентата е доход, получен от собственика на земеделска земя за ползването й от кооперация, където членува.
Съгласно параграф 7, ал. 2 от ЗСПЗЗ рентата не се облага с данък. При подаване на декларация за реализираните доходи през годината, доходите от рентата се декларират, но тези суми се изключват при определяне на облагаемия доход.
КАКВО ТРЯБВА ДА НАПРАВИ СОБСТВЕНИК
НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ, АКО В НЕГОВИЯ ИМОТ СЕ Е САМОНАСТАНИЛ ДРУГ
Не са малко случаите по селата, когато се навлиза в чужда земя с цел частично или пълно завладяване на имота или ползване на благата му. Познати са и други закононарушения като прокарване на мек път за влизане в имотите или унищожаване на знаците (бетонни, железни или дървени колчета) с цел да се разширят парцелите за сметка на съседите.
Как може Собственикът да си потърси правата без да занимава съдебната институция?
Ощетеният Собственик внася при кмета на общината жалба, придружена от ксерокопие на скицата на имота,
решението на Поземлената комисия и Протокола за въвод. При подаване на тези документи непременно се изисква входящ номер на жалбата.
До един месец от датата на подаване кметът трябва да реши дали жалбоподавателят има право и да издаде заповед до самонастанилия се да освободи имота. Ако провинилият се (ответникът) изпълни заповедта, той няма да плати глоба. В случай, че откаже да напусне нивата, кметът е длъжен да потърси съдействие от РДВР. Ако пак не успее, ощетеният Собственик може да се обърне към Междуведомствената комисия за защита на земеделските земи. Тя е последната инстанция, която решава чие е правото. Нея може да потърси и ответникът, ако смята, че парцелът е законно негов и кметът е издал неправилна заповед.
В състава на комисията влизат представители на областната управа, на РС "Поземлена реформа", на Поземлената комисия, на служба ТСУ, на Националната полиция, а при някои случаи участва и прокурор. Когато Комисията вземе решение, то се изпраща в Регионалната областна служба, която издава наказателно постановление за виновния. Глобите са от 2000 до 10 000 лв. При особено тежки случаи, когато виновният не отстъпва чуждия имот, се налагат допълнителни санкции от 500 до 2000 лв.
Ако самонастанилият се е вложил някакви инвестиции в чуждото място, той няма право да получи обезщетение за вложените средства. Например - направил е оранжерия за ранни зеленчуци и в момента ги произвежда. За истинския собственик остават както съоръженията,
така и средствата от реализираната на пазара продукция.
ВАЖНО!
Частната собственост е неприкосновена. Това е отразено в Конституцията на Република България (чл. 17, ал. 3).
Жалбата и документите към нея трябва да се подадат при кмета на Общината, а не при кмета на населеното място, в чието землище е имота, защото има случаи когато жалбите и цялата документация не се придвижват до Общината и проблемът остава без решение.
Самонастанилият се няма право на обещетение, ако е инвестирал средства в имота.
СТРОИТЕЛСТВО В ГОРИТЕ И ЗЕМИТЕ
ОТ ГОРСКИЯ ФОНД
С Наредба 18 от 5 октомври 1999 г., ДВ бр. 89, се определят нормативите за строителство в горския фонд, свързани с управлението, възпроизводството, ползването и опазването на горите. Наредбата се прилага за всички гори и земи от горския фонд, независимо от тяхната собственост.
При изграждане на строителни обекти подробно са регламентирани условията и параметрите на горските пътища (за автомобили, трактори, животинска тяга), на сградите, на електропроводите, далекосъобщителните линии и тръбопроводите.
Според Наредбата парцелът за застрояване не мо
же да е над 3 дка, площта на сградата да не надхвърля 15% от двора, а РЗП да не надвишава 500 кв.м. Височината на сградата се проектира съобразно функционално-техническите изисквания, но не повече от два етажа.
В границите на един имот се допуска изграждането на повече от един обект, но не с еднакви функции и с едно и също предназначение. Сградите трябва да са разположени най-малко на 4 м от границата между два съседни имота. Те трябва да се изолират с противопожарна ивица широка най-малко 3 м, поддържана винаги в изправност. Плътната част на оградата не може да надхвърля 60 см над прилежащия терен.
Работилници, складове, навеси, ферми за дивеч и селскостопански животни, развъдници за риби могат да се изграждат на разстояние 50 м от иглолистни гори и на 20 м от широколистни.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Строителството на сгради се извършва при спазване на разпоредбите на Закона за територилно- селищното устройство (ЗТСУ) и на действащите специфични нормативи и стандарти.
u Всички сме роби на законите, за да живеем свободно.
Цицерон
u Където Законът е безсилен, там страданието е всесилно.
Финска поговорка