КЛАСИФИКАЦИЯ НА ЗЕМИТЕ
СПОРЕД ВЪЗМОЖНОСТИТЕ ЗА СТРОЕЖ
Според възможностите за строеж земите се класифицират по следния начин:
Земи с ограничени строителни възможности. Това са имотите, които принадлежат към селскостопанския фонд, държавния горски фонд и 200 метровата морска брегова ивица извън населените места. В тези земи може да се строи, но при много строг ограничителен режим.
Нерегулирани терени. Това са терените, които са в нерегулирани населени места или в още нерегулирани части от селището, или земи дадени за ползване с различни постановления на Министерския съвет и определени с околовръстен полигон (затворена линия, очертаващи временни външни граници) и в частност земеделските земи. Тези терени имат ограничени строителни възможности, а построеното в тях е с временен статут, т.е. при бъдещо урегулиране или по други причини да се наложи премахване на изградени сгради, огради, външни мрежи и проводи.
Регулирани терени. Това са терени и парцели, намиращи се в строителни граници на населените места и попадащи в устройствените зони с влезли в сила застроително-регулационни планове. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри строителни възможности.
КАДАСТЪР
Кадастърът е национална система за набиране, обработване, съхраняване и предоставяне на данни за количествените и качествените характеристики на територията с надземните и подземни обекти. С него се регистрират и технически документират собствеността и ползването на недвижимите имоти.
В кадастралните планове се съдържат данни за местоположението, границите и размерите на имотите, дворните места и постройките, заедно с трайните насаждения и всички подземни съоръжения (тунели, проходими колектори, канали, телефонни и комуникационни кабели, паро-, топло-, газо- и електропроводи) и основните им технически параметри.
Графичната част на кадастралните планове се оформя с границите на имотите с фиксирани координати на ъгловите им точки и дължини на отделните участъци между тях, върху основа, която показва хоризонталите, определящи релефа, съществените елементи от местността (реки, дерета, хълмове, дървета, т.н.), както и сгради, съоръжения и комуникации.
Писмената част съдържа данни за собствеността на имота (номер на имота, вид, предназначение, име и адрес на собственика и правното основание, на което той владее имота).
Кадастралните планове се съхраняват в общините и периодично се обновяват и допълват, тъй като настъпват изменения в отделните имоти при сделки (изграждане на постройки, прокарване на подземни съоръжения, и др.).
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Много често се употребяват понятията ЗРП и КЗСП. Тяхното съдържанието се разглежда в чл.48 ал.1 и чл. 61 ал. 1 и 2 от ППЗТСУ (Правилник за приложение на Закона за териториално-селищното устройство).
ЗРП - застроителен и регулационен план. За всеки квартал се изготвя първоначално ЗРП и след неговото одобрение и влизане в сила, при необходимост се изготвя и КЗСП. За всеки парцел ЗРП определя регулационната граница на парцела към улицата и към съседните парцели, застрояването в парцела (настоящо и бъдещо) и броя на етажите на всяка сграда.
КЗСП - кадастрално-застроителен и силуетен план. Той се съставя в случаите, когато за застрояването е необходимо да се допуснат отклонения от правилата, нормите и нормативите по ТСУ (териториално селищно устройство) или да се установи свързано застрояване в повече от два съседни парцела. КЗСП определя разположението и очертанието на сградите в план, минималните разстояния между тях и до регулационните линии, максималните
височини на сградите, броя на етажите, и др.
ПРОУЧВАНЕ НА СТРОИТЕЛЕН ПАРЦЕЛ
В интерес на Купувача на строителен парцел, за да не бъде излъган, е предварително да направи основно проучане, независимо от това дали сам ще строи или със строителен предприемач. Проучванията трябва да бъдат най-вече в две направления:
Възможности за използване на парцела за строеж. Необходимо е в служба ТСУ на съответното кметство да се проверят градоустройствените решения и действащите застроителни и регулационни планове. Изяснява се и какъв е имота: нерегулиран в строителните граници на населеното място, строителен парцел с одобрен и действащ ЗРП, или строителен парцел, за който е необходимо да се изготви КЗСП или частично изменение на ЗРП. Така се добива представа какви са границите на парцела, в каква зона (според функционалното й предназначение) попада имота (жилищна, със смесено предназначение, производствено-складова или за отдих), какъв е вида на строежа, начина, характера и границите на застрояване, плътност и интензивност на застрояване, и др. Добре е да се провери какво ще се строи наоколо, за да не се окаже впоследствие например, че до собствения ви дом или хотел функционира денонощна дискотека.
Цена на имота в момента и пазарният интерес. Най-добре е да се потърси компетентна информация чрез
фирмите, които се занимават се със сделки с недвижими имоти.
КАКЪВ ДОКУМЕНТ Е НЕОБХОДИМ ЗА ИЗГОТВЯНЕ НА ПРОЕКТ ЗА СТРОИТЕЛСТВО НА СГРАДА
На собственик, желаещ да строи, се издава от съответното кметство виза за проектиране при положение, че са влезли в сила за съответния квартал ЗРП и КЗСП.
ИДЕЕН И РАБОТЕН ПРОЕКТ НА СГРАДА
Идеен проект. Той е основата, върху която се съставя работния. Съобразен е с визата за проектиране и начина за застрояване в КЗСП и силуетния план, като не се допускат отклонения от тях.
Целта на идейния проект е да оформи общият вид на сградата: броят на входовете и етажите, местоположението на жилищните помещения, на стълбищните и асансьорни клетки, на гаражи, магазини, складове, офиси, ателиета, и др. Стремежът е да се постигне максимално съотношение между полезната площ на отделните обекти и квадратурата на общите части като се държи сметка за най-доброто изложение, размери, оформянето на обособените функционални зони в сградата.
Чертежите на идейния проект обикновено се изпъл
няват в мащаб 1:100. Разработва се от екип специалисти: архитект (водещ), технолози, конструктори и специалисти-проектанти. Това е първият етап от строителното проектиране. Съгласува се с инвенститора, независимо дали е частен предприемач или собственик на бъдещата сграда.
Работен проект. Той се разработва на базата на идейния архитектурен проект и е окончателна фаза в проектирането на сгради и съоръжения. В него са предвидени части: архитектурна, конструктивна и технологична, електро и В и К инсталации, отопление и вентилация, газификация, телефонизация, и др., както и вертикална планировка и външни връзки. Съставя се и проект за организация и изпълнение на строителството. Всяка част съдържа обяснителна записка, графична част и количествена сметка.
ОТСТЪПЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ
Правото на строеж е самостоятелно вещно право, при което едно лице (или група лица) придобива отделно от земята собствеността върху съществуваща постройка или възможност да построи сграда върху чужда земя.
Ако закупите жилище от сграда без парцел под нея, вие купувате жилище със суперфиция или "с отстъпено право на строеж" (superfic - повърхност, т.е отстъпено право на застрояване на определена повърхност върху чужд имот).
Собственикът на жилище "с отстъпено право на строеж" има право да го продава, завещава, както и да извършва делба, но няма право да надстроява или пристроява сградата, да отнема част от двора, свободната част от парцела (чл. 56, ал. 3 от ЗТСУ) без писмено нотариално заверено съгласие на другите съсобственици на имота (включително и на този, който притежава парцела под сградата). Този документ се изпраща до съответната община, като се иска нейното съгласие. Едва когато се получи съгласие, се учредява право на строеж.
Право на строеж може да се учреди от собственика (частно лице, общината, държавата) и без участие на земята (парцела), а само за изграждане на определено жилище или друг обект (ателие, гараж, магазин, офис и др.). В този случай парцелът и всички права върху него остават за лицето, което е учредило правото на строеж.
Разпространена практика е, когато собственици на парцели предоставят имота си на строителни предприемачи за строителство на сгради срещу обезщетение с част от застроената площ. Това е възможно при наличие на учредено право на строеж, преди да е извършено строителството и е неотменно свързано с утвърдените и действащи ЗРП и КЗСП. Размерът на обещетението се договаря.
Ако при отстъпване правото на строеж не е определен обемът на това право, се счита, че лицето, в чиято полза то е учредено, може да застрои всичко, което е предвидено в ЗРП .
Правото на строеж може да бъде погасено, ако то е
учредено за определен срок. След изтичане на срока собствеността на сградата преминава върху учредителя на това право. Или в друг случай - отстъпеното право на строеж не е упражнено в предвидения от закона срок - пет години. Ако правото на строеж е учредено върху парцел частна собственост, е достатъчно само изтичане на този срок. Ако това право е учредено върху държавна или общинска земя, то може да бъде отнето след изтичане на давностния срок с решение на съответния държавен или общински орган (чл. 67, ал. 2 от ЗС).
Отнемането на веднъж учредено право на строеж от собственика на строителния парцел не може да става едностранно. В този случай за прекратяване на неговото действие е необходимо съгласието на двете страни.
ВИДОВЕ СГРАДИ
СПОРЕД ВИДА НА КОНСТРУКЦИЯТА
Сградният фонд се изгражда в продължение на столетия и върху него времето дава своя отпечатък (техника и технология, вкусове и потребности).
Според вида на конструкциите сградите се разделят на:
1. Паянтови (ПН). Те са с дървен носещ скелет на външните и вътрешни носещи стени, които са със зидария от тухли или кирпич на варов или глинен разтвор. Подовите настилки са от дървен гредоред. В миналото по този начин са се изграждали жилищни сгради, а днес -
предимно стопански и второстепенни сгради.
2. Полумасивни (ПМ). Носещите стени са от тухлена или каменна зидария с дебелина 25 см или тухлени колони със същата дебелина и зидария между тях с дебелина половин тухла. Вътрешните преградни стени могат да бъдат изпълнени както при паянтовите сгради. Подовете са от дървен гредоред. По този начин са строени много от архитектурните паметници от българското Възраждане в Стария Пловдив, Несебър, Копривщица, Трявна и другаде. В повечето случаи такива са сградите в планинските и полупланински райони, както и стопански и второстепенни постройки или жилища за сезонно ползване.
3. Масивни. Такива са сградите с външни носещи стени от тухлена или каменна зидария с дебелина най-малко 25 см. Подовите конструкции са дървен гредоред, стоманено бетонни плочи или сглобяеми елементи (железни греди или ферми).
Видове монолитно строителство:
Скелетно. Носещата конструкция е скелет от стоманобетонни колони, греди, шайби и плочи. Първо се изгражда носещата конструкция, а после се зидат с тухли външните и вътрешните стените. Тухлата дава по-добра топло- и шумоизолация. При това строителство са възможни многообразни оформления на фасадата и различни реконструкции (бутане на стени, направа на отвори и др.). Строи се по-бавно, но по-надеждно и по-здраво, по-качествено и без ограничение във височина. Строителните фирми все по-често прилагат това строителство, за да задоволят различните вкусове на клиентите.
Едроплощен кофраж (ЕПК) и пълзящ кофраж (ПК). По тази система са построени високите блокове. Носещата конструкция е изградена със стоманобетонни шайби, колони и плочи. След като бъде изградена основната конструкция, фасадите се затварят с панели или тухли. Поради тази причина много хора смятат, че това е панелно строителство.
Пакето-повдигащи плочи (ППП). Носещата конструкция е от стоманобетонни колони и шайби. При това строителство всички подови плочи се изливат една върху друга в пакет на терена. След това те се повдигат със специални механизми до съответните етажи и се прикрепват към стоманобетонни колони. Вътрешните и фасадните стени са тухлена зидария. Стълбищните клетки и вертикалните носещи конструкции се изпълняват от монолитен стоманобетон. Максималната височина на сгради, построени по този метод е партер и 7 жилищни етажа. Сградите, строени по този начин, са с изключителни възможности за преустройство и реконструкция. Такова строителство е изгодно при площадки, които не дават възможност за използване на тежка строителна механизация.
Едропанелните жилищни сгради (ЕПЖ) са изцяло (подове, стени, тавани, земетръсни шайби, стълбищни клетки, и т.н.) изпълнени от цели стоманобетонни панели. Те са свързани помежду си с дюбелни връзки посредством заварки. Между отделните елементи ясно се виждат фугите.
КОИ СГРАДИ СА ЖИЛИЩНИ
Съгласно Наредба № 5 за правила и норми по териториално селищно устройство (ДВ, бр.48 от 1995 г. с изменение и допълнение в ДВ, бр.30 от 1996 г.) жилищни са тези сгради, които са предназначени за постоянно обитаване от домакинства или сгради, в които най-малко от половината от разгънатата застроена площ се заема от жилища.
Жилищни сгради са къщите с до 6 жилища и до
3 жилищни етажа.
Жилищни блокове са къщите с повече от 6 жилища и над 3 жилищни етажа.
Към жилищните сгради се включват:
Хоризонталните и вертикални комуникации (входно фоайе, стълбища, коридори, асансьори), помещения за общо ползване (за портиер, за детски колички и велосипеди, инвентар за почистване, перални, сушилни помещения, за битови отпадъци, скривалища, и др.);
Придадените към жилищата самостоятелни ателиета, стаи за научна, творческа, занаятчийска или друга интелектуална дейност, които могат да бъдат разположени в подпокривните пространства. Те задължително следва да имат най-малко по една тоалетна с мивка;
Гаражите и общите паркинги;
Самостоятелните помещения или обекти (офиси, магазини, ателиета за услуги), ако отговарят на санитарните и противопожарни изисквания и са със самостоятелен вход, извън входа на жилищните етажи и общите
помещения към тях.
При сгради със смесено предназначение, помещенията и обектите за нежилищни нужди задължително се разполагат под апартаментите - на партера, мецанина и ако е необходимо на следващ етаж.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Всеки обект, който има статут на жилище, задължително трябва да има най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня, тоалетна и най-малко едно складово помещение.
КОИ ЕЛЕМЕНТИ ОТ СГРАДАТА
СПАДАТ КЪМ ИДЕАЛНИТЕ ЧАСТИ
Към идеалните части на сградата спадат:
основите и външните ограждащи стени;
разделителните зидове между жилищата;
хоризонталните и вертикални комуникации (стълбища и площадки към тях);
междуетажните помещения, асансьорната шахта, и др.);
покривът, когато не е разделен на отделни складове или други помещения;
портиерското жилище;
абонатните станции и помещенията за гражданска защита;
всичко, което по своето естество служи за общо
ползване.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
В нотариалния акт се вписва квадратурата на жилището и процента на идеалните части от сградата.
ЗАСТРОЕНА И РАЗГЪНАТА ПЛОЩ
Общата застроена площ на сградата включва площта на етажите, ограничена от външните конструктивни очертания на ограждащите стени, включително и цялата площ на балкони, лоджии, веранди, и др.
Разгънатата застроена площ (РЗП) е сбор от застроените площи на всички етажи. Не се включват стопански площи (складови помещения за лично ползване, тавани и сутерени, ателиета и прилежащите им коридори, стълбища и такива за общо ползване - сметопроводи, абонатни станции, котелни помещения, и др.), колонади, външни стълбища, тунели, проходи и всички други елементи с височина 1.20 м над средното ниво на околния терен.
Застроената площ (ЗП) на едно жилище или друг самостоятелен обект или част от сграда е площта, ограничена от конструктивните размери на ограждащите стени към съседни обекти или общи части на сградата. Застроената площ на мезонет е сума от площите на всеки от етажите.
При определяне на застроената площ се спазват следните правила:
Когато външната стена е с прозорци, балкон или лоджия, към застроената площ се включва цялата дебелина на стената, а когато липсват отвори - само половината
от нея. Останалата част се прибавя към общите части на сградата.
2. При жилищни сгради, състоящи се от две или по-вече секции, разделени помежду си с фуги, към застроената площ на прилежащия обект се включва само половината от дебелината на стената до фуга. Останалата площ се прибавя към общите части на сградата или секцията.
3. Към площта на жилището се прибавят площите на самостоятелните стаи в подпокривното пространство на сгради със скатан покрив и със статут на жилищни помещения, определени за ползване от собствениците.
РАЗЛИЧИЯ В КВАДРАТУРИТЕ
МЕЖДУ НОВОПОСТРОЕНИТЕ И СТАРИТЕ КООПЕРАЦИИ
Много често строителните фирми, които продават жилища в новострояща се кооперация към квадратурата на апартамента прибавят и площта на общите части от сградата. Това заблуждава клиентите-купувачи и е своеобразен елемент на некоректност.
Например: Публикува се реклама за продажба на новопостроен апартамент от 100 кв.м на стойност 50 000 лв. При проявен интерес от страна на клиент се установява, че жилищната площ е 86 кв.м, общите части са около 10 кв.м и мазето е 4 кв.м. Често, след като клиентът разбере това, се отказва. Коректно е цената да е обща, но архитектурната площ да се обявява отделно от общите
части.
В практиката съществуват и други негативни примери: Нотариалният акт е от 1980 г. В него е отразена квадратурата на жилището. При издаване на документ през 1998 г. собственикът установява, че жилището му е по-голямо.
Несъответствието идва от обстоятелството, че през август 1991 г. бе приета нова Наредба за определяне на базисните пазарни цени на недвижимите имоти. Преди тази дата в площта на един имот влизаше само една четвърт от площта на тераси, лоджии и балкони. Според чл. 30 ал. 2 от тази наредба "към застроената площ на жилището (ателието) се прибавя и цялата площ на балкони, лоджии, веранди и тераси, измерени по външните им конструктивни очертания".
Следователно към площта на старото жилище се прибавя площ, равняваща се на 3/4 от площта на тераси, балкони, лоджии и веранди.
АКТ ОБРАЗЕЦ 15
Констативният АКТ образец 15 е създаден съгласно Приложение №1 от Наредба №6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в България. Това е документ между строителя и инвеститора, ако обектът е изграден чрез възлагане на стопанска организация или само от инвеститора, ако обекта се изпълнява по стопански начин.
Комисия с представители на Инвеститорския контрол и на техническите ръководители по всички части АС, ВиК, ЕЛ, ОВ и МТ установява съответствието на обекта с одобрените проекти и сметни документации, техническите изисквания и другите условия на договора. Ако има машини и съоръжения в акта се констатира и успешното провеждане на единичните и комплексни проби и изпитания.
Отразява се и приемането на обекта от инвеститора за извършване на всичко необходимо с цел въвеждането му в действие. Инвеститорът може да откаже да подпише АКТ 15, когато има неизвършени или лошо изпълнени строително-монтажни работи, които увреждат здравината, сигурността, дълготрайността и естетиката на обекта, възпрепятстват правилната му експлоатация и замърсяват околната среда.
ВАЖНО!
След подписването на АКТ 15 инвеститорът носи цялата отговорност за опазването и поддържането в изправност на обекта до подписването на Протокол по образец 16, който е документ на приемателната комисия на обекта.
ПРОТОКОЛ ПО ОБРАЗЕЦ 16
Протокол по образец 16 е документ, с който се приключва дейността между инвеститора, проектанта и строителя. Той е създаден по чл. 9 от Наредба 6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в
България. Тази наредба урежда реда за приемане, т.е. за въвеждането в експлоатация на обекти, подобекти или отделни мощности. Тя определя задачите и дейността на приемателните комисии за установяване на недостатъците, появили се в гаранционния срок.
Протокол по образец 16 се подписва между строителната организация, изградила обекта, инвеститора и приемателната комплексна комисия при определена степен на завършеност на строителството, регламентирана чрез законовата уредба. Завършените обекти с жилищно предназначение се приемат след изпълнение на всички строително-монтажни работи, включително и благоустрояването на околния терен.
Допуска се възможността да се приемат на жилищни сгради с някои незавършени елементи, но е задължитено напълно да бъдат изпълнени следните стротелно-
монтажни работи:
Изграждането на електроснабдяването, водопровода, канализацията и топлоснабдяването (ако съществува в проектите);
Цялостното завършване на общите части от сградата, включително измазване на калкани, хидро и топлоизолация, настилки и первази на терасите, зареждане с осветителни тела на стълбища, тераси, коридори и изби;
Изградените подходи с трайни настилки около сградата;
Завършването на мазилки, подови замазки, монтаж и остъкляване на дограмата;
Цялостното завършване на електроинсталациите с
монтирани ключове, контакти, прозвънени и заредени слаботокови инсталации (звънчева, телефонна, радиоозвучителна, домофонна, телевизионна и други според проекта);
Изпробването на водопроводните инсталации и зареждането най-малко с една канелка и отводнена мивка, и една тоалетна чиния с промивно казанче.
След подписването на Протокола собствениците получават разрешение за ползване и ключове за своите жилища.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
Всеки, който е решил да купи имот от новото строителство, трябва да изиска от Продавача документ за собственост и Протокол по образец 16. От тази изходна позиция трябва да започнат разговорите за една бъдеща сделка. Ако новата кооперация, в която бъдещите собственици са си харесали апартамент, нямат тези документи и въпреки това е налице желание за закупуване, трябва много внимателно да се прегледат нотариалния акт и Протокол по образец 16 на строителната организация с цел клиентите да се предпазят от евентуални неприятни изненади.
От такъв вид сделка при добре оформени документи може да се извлече полза за Купувача - оценката на имота се изчислява за сграда в груб строеж и от там разходите по прехвърлянето са доста по-ниски. Може да се постигне и съгласие купувачът да заплати разсрочено стойността на жилището до подписването на Протокол по образец 16.
НЕЗАВИСИМ СТРОИТЕЛЕН НАДЗОР
Всички сгради, чието проучване или проектиране е започнало след 1.09.1999 г. или за които е постъпило искане за откриване на строителна площадка, подлежат на независим строителен надзор (супервайзер). С неговото въвеждане отпадат държавните приемателни комисии за голяма част от строежите. Започнатите обекти са включени в специален регистър, за да е ясно кои строежи подлежат на независим строителен надзор.
Независимият надзор е задължителен за проектирането и строителството на жилищни сгради на четири и повече етажа; обществени и производствени сгради; строежи, свързани с отбраната и сигурността, както и при съществено преустройство на такива сгради.
Разрешителни за независим строителен надзор се издават от МРРБ. Изисква се фирмата да разполага с квалифицирани специалисти и да не е допускала нарушения на Закона за териториалното и селищно устройство.
Началникът на Дирекцията за национален строителен контрол ще приема жилищните сгради въз основа само на доклад на лицензирани лица, упражняващи независим строителен надзор. (Наредба №6 на МРРБ, ДВ, бр. 72, 1999 г.). Това се отнася за жилищни сгради, промишлени сгради (до 500 кв.м РЗП), обществени сгради (до 2000 кв.м РЗП), трафопостове, рехабилитация на пътища, дворни мрежи, абонатни станции, преустройство на съществуващи сгради. За останалите сгради остава Акт 16.
За да издаде разрешения за строежи според новите
разпоредби, Дирекцията за национален строителен надзор изисква определени актове, разрешителни и съгласувани протоколи. Процедурата е задължителна за всеки строеж, независимо от начина на неговото финансиране. Изключение се прави за обектите с поверителен характер, за които не се иска разрешение за строеж.
За другите строежи се осъществява технически контрол. Браншовият съюз издава удостоверение на лицата, които ще упражняват такъв надзор в проектирането и в строителството.
ВАЖНО!
Въвеждането на независим строителен надзор не отменя напълно, а само ограничава случаите, в които се изисква Акт 16.
ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА СОБСТВЕНОСТТА
ПРЕДИ ПРИКЛЮЧВАНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО
Моментът, в който правото на строеж се трансформира в собственост на определен недвижим имот, е изграждането на сградата на етап груб строеж (без завършени вътрешни мазилки и поставени дограми).
Разходите по прехвърлянето на недвижим имот (апартамент, магазин и др.), изграден на ниво груб строеж, са приблизително 60% от тези, които се дават, ако обектът е завършен, т. е. има разрешение за легално ползване, издадено на основание Протокол по образец 16 или доклад от упражняващия независим строителен над
зор. Този процент се получава като към данъчната оценка на незавършено строителство на етап груб строеж, която е 50% от данъчната оценка на сграда със завършени строителномонтажни работи (чл. 12, ал. 1, т. 2 от Приложение №2 към Закона за местните данъци и такси), се добави размерът на местните данъци, държавните и нотариалните такси за прехвърлянето на имота.
Обикновено, когато се купува обект от строителна фирма, правоотношенията се уреждат с два договора. Единият е този, с който се прехвърля собствеността и се заплаща цената (нотариалният акт), а другият е облигационният - строителният, уреждащ взаимните отношения по изграждането на имота. Договорът е един и това е нотариалният акт, с който Собственик (Съсобственик) на дворно място учредява право на строеж евентуално срещу задължение за строителство.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Собствеността на недвижим имот (апартамент, магазин и др.) в строеж може да бъде прехвърлена, но на етап груб строеж и то много по-изгодно от икономическа гледна точка в сравнение с прехвърлянето на собствеността при завършено строителство.
ПРИСТРОЯВАНЕ И НАДСТРОЯВАНЕ
Правото на строеж е свързано с утвърдените ЗРП и КЗСП и се учредява преди да е извършено строителство.
Правото на надстрояване и пристрояване е разно
видност на правото на строеж и то може да се учредява само от собственика на земята, независимо дали тя е частна, общинска или държавна собственост. Освен това то може да е възмездно или безвъзмездно.
Отказ да се даде право за надстрояване или пристрояване е възможен в случаите, когато за даден терен в ЗРП и КЗСП не са предвидени по-висока етажност или по-голяма застроителна площ. При такива случаи е възможно да се занимава служба ТСУ в съответното кметство и там да се поиска разяснение. По принцип може да се подаде молба за частично изменение на КЗСП. Това е възможно при смяна на собствеността (собственикът дарява част от имота на сина си) или във връзка с възникнал нов интерес от страна на собственика (доказва необходимост от разширяване на жилищната си площ).
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Правото на надстрояване и пристрояване не може да бъде осъществявано чрез сделка или чрез завещание.
Учредяване на право на надстрояване и пристрояване може да се осъществи само от собственика на земята и ако съществува изградена сграда.
Правото се погасява, ако не е упражнено в продължение на пет години от датата на учредяването му.
При иск за частично изменение на КЗСП е необходимо съгласието на всички останали собственици на сградата, ако има такива.
ПРИДОБИВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ
В ГРУПОВ СТРОЕЖ ОТ ТРЕТИ ЛИЦА
или
може ли участник в групов строеж да прехвърли всичките си права или част от тях по договора за групов строеж на трето лице?
Законът за териториалното и селищно устройство регламентира възможност участник в групов строеж да прехвърля правата си по договора със съгласието на останалите участници в групата. За да се прехвърлят правата на трето лице, то трябва да отговаря на общите изисквания за участие в договора за групов строеж, а именно да бъде собственик на идеална част от имота, върху който се извършва строежа или да му е учредено право на строеж върху същия.
Собственикът на идеална част от терена или от правото на строеж върху него няма да придобие обект от сградата, ако не е страна по договора за групов строеж, или обратно ако лицето е страна по договора за групов строеж, но не е собственик на идеална част от терена или от правото на строеж.
Следователно, ако Купувачът на жилище в групов строеж не е титуляр на право на собственост или на право на строеж върху терена, на него трябва първо да се прехвърли съответната идеална част от терена или от правото на строеж. Това прехвърляне се извършва задължително под формата на нотариален акт пред нотариуса със съгласието или участието на всички останали съсоб
ственици. Едва след това третото лице може да бъде включено като страна по договора за групов строеж, като му бъдат прехвърлени част или всички права на друг участник по договора.
При придобиването на имот в групов строеж са налице два момента - един вещноправен и един облигационен. В зависимост от естеството си те изискват различна правна форма.
Вещноправен момент - прехвърляне на идеална част от терена или от правото на строеж. Извършва се под формата на нотариален акт.
Облигационният момент се осъществява под формата на договоранекс към договора за групов строеж, подписан от всички участници в него. Законът изисква договорът за групов строеж, както и анексът към него, да бъдат нотариално заверени.
На основание на тези два документа - нотариалния акт за прехвърляне на идеална част от терена или правото на строеж и договорът за прехвърляне на права, третото лице става пълноправен участник в груповия строеж и след завършването му може да се снабди с констативен нотариален акт за собственост.
u Незнанието на правото вреди.
Латинска поговорка
КУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛНА КООПЕРАЦИЯ (ЖСК)
или
как едно лице може да стане член на ЖСК и по този начин се снабди със жилище от кооперацията?
Членственото правоотношение в Жилищно-строителна кооперация (ЖСК) възниква основно по два начина:
1. Когато лицето е учредител на ЖСК. Тогава то става по силата на закона член на ЖСК от момента на вписване на кооперацията в регистъра на съответния окръжен съд. Неговите права и задължения на кооператор възникват автоматично с постановяване на съдебното решение за регистрация на ЖСК. В този случай не е необходимо да се подава писмена молба за приемане на кооператор. Желанието на тези лица за членство в ЖСК се съдържа в подписаните от тях документи по учредяване на кооперацията: протокол, устав, и др.
2. Приемане на нов член на ЖСК след нейната съдебна регистрация. Законът за ЖСК поставя редица изисквания, за да бъде приет нов член в кооперацията:
Да съществува свободен имот, който може да
бъде разпределен;
Да се подаде писмена молба до Управителния съвет на кооперацията от лицето, което желае да участва в ЖСК;
Да се вземе решение за приемане на новия член от общото събрание на всички кооператори. Управителният съвет не е овластен да приема или да изключва членове.
Прехвърляне на правото на собствност в ЖСК се извършва в писмена форма (молба) с нотариално заверени подписи на страните.
При изключване или доброволно напускане, нов член не се приема, ако друг кооператор в двуседмичен срок заяви писменно, че желае да придобие правата на напусналия.
Законът регламентира възможността член-кооператор по собствено желание и с негово съгласие да бъде заместен изцяло или отчасти от неговия съпруг, без да се изисква решение на Общото събрание за това, а когато се налага заместване от неговите деца - с решение на Общото събрание.
Законът дава право и на други лица да бъдат членове на ЖСК по право. Това са собствениците на земята, върху която се изгражда постройката на ЖСК, както и юридически лица, за които задължително е предвидено в утвърдения архитектурен план на сградата на ЖСК изграждането на помещения, предназначени за стопански, административни и други обществени нужди.
В практиката често членкооператор поставя проблема за "продажба" на трето лице на жилище, което е в процес на строеж от ЖСК. Законът не регламентира такава възможност. Продажба може да се извърши след построяване на сградата и след като член-кооператорът се снабди с документ за собственост.
Прекратяването на членството в кооперацията мо
же да бъде доброволно, освобождаване по решение на Общото събрание, при изключване или смърт. Ако желае член-кооператорът може доброволно да напусне ЖСК и нов член да подаде молба за свободния имот. Напускането и приемането на нов член става по решение на Общото събрание на ЖСК.
Предимството при изграждане и придобиване на имот по методите на ЖСК е в обединяване на усилията на повече физически и юридически лица за постигане на крайната цел, както и поетапното плащане на различните фази на проектиране и строителство.
Като недостатък на този вид строителство е сложната правна страна на различните проблеми.
Членовете на ЖСК стават собственици на свой имот (апартамент), с изключение на членовете по право, когато сградата е построена, имотите са разпределени с протокол и жилищата са получили своята данъчна оценка.
КОГА СТРОИТЕЛСТВОТО Е НЕЗАКОННО
Строителството е незаконно, когато включва действия, противоречащи на изискванията на закона, независимо дали са съзнателни или не, дали са предизвикани от неотложна нужда на собственика или от неприложение на
Закона за териториално селищното устройство (ЗТСУ).
По смисъла на този Закон незаконни са строежите, когато са извършени без одобрен проект, без разрешение или в отклонение от строителните документи.
Често закона се заобикаля, независимо че в него са предвидени санкции: преустановяване, разрушаване и одържавяване на незаконно построени сгради. Отнемането в полза на държавата (с наказателно постановление) не се прилага, ако построената сграда е гараж, временна или стопанска постройка със застроена площ до 30 кв.м. Това се регламентира в чл. 303 от Правилника за приложение на Закона за териториално селищното устройство (ППЗТСУ).
От приемане на Закона и Правилника до сега няколкократно са давани възможности да се узаконят незаконни строежи за неотложни нужди. Това може да се извърши, ако строежите все пак отговарят на градоустройствените решения и на строителните нормативи.
u Този, който тъпче правото, рядко стои устойчиво на краката си.
Ст. Ленц
u Законът съществува напразно за тези, които нямат
нито мъжество, нито средства да го защитават.
Т. Маколей
u.Законът управлява хората, а разумът - закона.
Т. Фулър