СЪЩНОСТ НА ДЕЙНОСТТА НА АГЕНЦИИТЕ
ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
При извършване на покупко-продажба или при наемане и отдаване под наем на недвижими имоти, откакто съществува този вид търговия, опити за спекулации винаги е имало. За да се избегне това, препоръчително е гражданите, които искат да извършат сделка, да се обърнат към фирма, специализирана в тази сфера.
По експертни данни в момента фирмите в страната, които посредничат при сделки с вещни права върху недвижимите имоти са повече от 3000, а броят на работещите в тях брокери (посредници) надхвърля 10 000 души.
Чрез своите квалифицирани служители и адвокати тези фирми, които отдавна вече не са новост на българския пазар, дават сигурност за юридическата обезпеченост на сделките. При тях може да се получи най-вярна и достоверна информация за пазара на имоти, за реалната стойност на жилището в зависимост от неговото състояние в момента за дадения район, за да може сделката да
се осъществи бързо и изгодно.
С години се доказва лоялността на една фирма и се гради доверието към нея. Един от начините да бъдат правно защитени и клиентите, и фирмите-посредници, е сключването между тях на договор за посредничество, наричан още комисионен договор или договор-поръчка за покупко-продажба или за наемане / отдаване под наем на недвижим имот. Понякога клиентите се притесняват или отказват да сключат каквито и да са договори, които всъщност защитават техните интереси.
Практиката показва, че се нуждаем от по-висока правна култура. Нерядко, едва след като са претърпели загуби, клиентите разбират колко скъпо им струва собствената самонадеяност, некомпетентност и неподплатеното им със знания самочувствие. Но вече е късно и последиците са тежки.
Прекомерната доверчивост към случайния "съветник", а не към специалиста по недвижими имоти, също крие опасности с неприятни финансови последици. Понякога имотите имат строителни недостатъци, които посредниците в търговията с недвижими имоти бързо откриват и посочват на клиентите.
Случва се клиентът да предаде своята оферта на три-четири и повече фирми с цел "бързина на сделката". Вместо това на пазара се получава нереална информация, недоверие на посредниците към този клиент и от там - пасивна работа по офертата и значително забавяне на сделката.
Трудът на брокера е високо квалифициран, заслужава уважение и добро възнаграждение. Според водещи специалисти у нас и в чужбина, то е няколко пъти по-малко от реалната стойност на положения труд.
Брокерът трябва да притежава юридически и маркетингови познания, да е компетентен по строително-ремонтни работи, да е психолог, да бъде внимателен и тактичен съветник. Той следва да организира работите си в няколко направления: оглед на имота, реклама в подходящи медии, издирване на потенциалните клиенти, активни и непосредствени контакти с тях, специализирани услуги (изготвяне на скица, оценка на имота, на различни видове удостоверения, подготовка на нотариалния акт, и др.).
Брокерът създава икономически, организационно-технически, правни, психологически и други условия за сключване на сделката. За всеки конкретен случай се търси адвокатска консултация, за да се предприемат най-резултатните средства за обработка и подготовка на всички документи и осъществяване на организацията до изповядване на сделката пред Нотариуса. На клиента се предоставя пълна информация относно стойността на сделката - такси, данъци, хонорари. Брокерите могат да посочат начини за ефективност на сделката от финансова гледна точка за спестяване на част от разходите.
Работата на брокера има голямо социално значение. Той е бизнес-посредник на хора, за които жилището е единствената материална ценност. За това е необходимо правата на страните в сделката да се гарантират с висока профисионална отговорност. Което означава брокерите да са в течение на всички промени в нормативната
база. Защото те нямат право на грешка.
Много и различни са проблемите, съпътстващи осъществяването на сделки с недвижими имоти. За хората, които не работят в тази сфера и не са запознати със спецификата на работа, е необходимо много повече време, пари и търпение, за да се доведе всичко до успешен край. Като се обръщат към фирмите за недвижими имоти, гражданите си спестяват излишни проблеми и неприятности, а също и риска да бъдат измамени. Посредниците нямат интерес от развалянето на една сделка и сами се грижат за интересите на клиентите си. Колкото повече са доволните клиенти, толкова повече се издига престижа на фирмата, а това е гаранция за нови клиенти и повече сделки.
КОМИСИОННО ВЪЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА АГЕНЦИЯТА - ПОСРЕДНИК В БЪЛГАРИЯ, ЕВРОПА И САЩ
За извършена посредническа дейност клиентът заплаща на Агенцията възнаграждение. Ето какво е то у нас:
1. При покупко-продажба на имот. За нашата страна в зависимост от района и естеството на сделката комисионното възнаграждение варира от 1 до 3% от продажната цена на имота и се заплаща както от Купувача така и от Продавача - най-често при подписване на предварителния договор, но е възможно да се договори и друго време за плащане.
При наемни отношения. Често срещана практи
ка е комисионното възнаграждение да е еднократно 50% от размера на месечния наем. То се заплаща и от Наемодателя и от Наемателя. Това не означава, че този процент не може да бъде договарян, особено при големи наеми. В различните населени места на страната комисионното възнаграждение е различно и е в зависимост от много фактори - местни и национални. Има фирми, чиято оферта е 60% и други - със 100% от размера на наема. Някои фирми договарят безплатно за една от страните, като увеличават процента на другата. Заплащането най-често става при подписване на Договора за наемните отношения.
Определянето на стойността на възнаграждението е въпрос на фирмена политика и политика на местните сдружения за недвижими имоти.
Ето къде сме ние по получено възнаграждение (комисионна, изразена в проценти от продажната цена на имота) спрямо посредническите агенции по света .
Гърция 15 % Холандия 3 - 5 %
Русия 10 % Германия 3 %
САЩ 6 % Португалия 3 %
Италия 6 % Дания 2.5 %
Франция 5 % България 1 - 3 %
За да се прецени точно, следва да се има предвид и продажната цена на 1 кв.м жилищна площ, която в България е средно $130-140 (в Пловдив $160-180), в Италия (за апартамени) е $1500-2350, в Германия - $1330-2230, във Великобритания - $1100-1750, във Франция - $830-1250.
КАКВО СЕ ГУБИ И КАКВО СЕ ПЕЧЕЛИ
ПРИ РАБОТА С ПОСРЕДНИЧЕСКА АГЕНЦИЯ
Печели се изгубено време (понякога с месеци), което е пари. Спестяват се пари за скъпите реклами на имота в масмедиите, за водене на безброй телефонни разговори с потенциални клиенти, както и допълнителни разнообразни разходи около предлагането на пазара и намирането на клиент. Всичко това е грижа на агенциите.
Печели се спокойствие и най-важното - чистота и сигурност на сделката. Ще се купи или продаде имот, на който документите са изрядни и за който няма допълнително да се плаща за погасяване на ипотеки, заеми и други финансови задължения.
Губи се определена сума, която представлява възнаграждението на фирмата-посредник.
Всеки трябва сам да реши. Кое е по-изгодно: да се плати комисионна на Агенцията и да има сигурност в чистотата на сделката или разчита на случая без гаранции за успех, с реалната опасност да сгреши в избора, в договарянето, и т.н.
Проблемът има и още една страна.
Преди да се свърже с посредници, клиентът трябва да прецени нещо много важно - с кого да работи. Възможно е да попадне на Агенция с неподготвени в професионално отношение брокери или с некоректни взаимоотношения (има ги и такива на пазара).
Може да се довери на приятел или познат, който е свързан с такъв вид бизнес или да потърси препоръката
на близки, които са ползвали услугите на дадена Агенция и са с добри впечатления от нея.
Добре е да се потърси информация за посредническите фирми, да се посетят няколко, да се поговори с управителите им, да се проучат условията им за работа, да се получат визуални впечатления от офисите им, от брокерите им, от техните отношения към клиентите и сделките, от професионализма им, и т.н.
Така получената от различни посоки информация трябва добре да се обмисли и едва след това клиентът да реши с коя Агенция ще работи.
Никога клиентът не трябва да се обръща към дадена Агенция само за това, че офертата, която се предлага, изглежда много изгодна. Това може да го подведе и да има непредсказуеми последици.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
Добре е клиентът да предпочете Агенция-посредник по начин, който дава взаимно доверие. Правилно избрана с нея той печели време, средства, спокойствие и сигурност.
НЕОБХОДИМА ИНФОРМАЦИЯ ЗА БРОКЕРА
ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ
ИЛИ НАЕМАНЕ ПОД НАЕМ
Решили сте да купите имот. Уточнявате вашите желания. Избирете с коя Агенция ще работите. Срещнете се с брокера и договорете правата и задълженията на
двете страни за съвместната ви работа. За да сте коректни взаимно, при което са налице условия сделката да се извърши бързо и изгодно, необходимо е предварително да сте уточнили някои важни особености на имота.
При купуване на жилище те са:
Местоположението (селище, район, квартал, инфраструктура, и т.н.);
Видът на строителството;
Състоянието на имота: възможност за козметичен или капитален ремонт, ново строителство - напълно завършено "до ключ" или след акт 16, и т.н.;
Големината: квадратура, брой стаи, взаимно разположение;
Размера на цената. Добре е да се каже действително максималната, която сте решили да отделите за тази инвестиция. За брокера това е изключително важна информация, която ориентира в многообразния пазар;
Етажност. Някои купувачи поставят условие жилището да не е на първи или последен етаж, други - да не е на висок етаж или да е само на първи етаж. По-претенциозните клиенти имат изисквания и към етажността на сградата;
Наличност на самостоятелно дворно място или идеални части от прилежащата към сградата земя;
Допълнителни желания: изложение, топлофикация, телефон, асансьор, и др.
При наемане на жилище под наем, освен някои от посочените по-горе изисквания, следва предварително да се уточни какво да е то: обзаведено (непретенциозно
или луксозно, с определени екстри, и т.н.), или необзаведено (с или без изисквания към вътрешното състояние).
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Точната и пълна първоначална информация, подадена на брокера от клиента, допринася за осъществяване на крайната взаимна цел - бърза и изгодна сделка.
КАКВИ ФИНАНСОВИ СРЕДСТВА
ТРЯБВА ДА СЕ ПРИГОТВЯТ
ПРИ КУПУВАНЕ ИЛИ ПРОДАВАНЕ НА ИМОТ
При покупка на имот следва да приготвят средства за:
1. Заплащане на имота;
2. Нотариална такса;
3. Местна такса;
4. Такса за вписване;
Таксите по т. 2, 3 и 4 са описани в "Такси при извършване на покупко-продажба на имот", стр. 41.
5. Изготвяне на нотариалния акт. Ако се изготви от адвокат, стойността е по договореност. Ако е чрез Нотариус (при желание на клиента), стойността е колкото нотариалната такса.
6. Проверка за ипотека и други тежести на имота.
Комисионното възнаграждение на Агенцията - процент от стойността на имота.
ПРИМЕР: Данъчната оценка на панелна боксониера е 10 150 лв.
Каква сума трябва да приготви купувачът при прехвърляне на собствеността (без цената на имота)?
Местна такса - 2% от 10 150 = 203 лв.
(По сметка на данъчната служба на имота)
Такса за вписване - 0.1% от 10 150 = 10,15лв.
(По сметка на Райнния съд)
Копия (2 бр.) на нотариалния акт по 3 лв = 6 лв.
Комисионна на банката при внасяне на
таксите по т. 1. и 2.,например = 1 лв.
Нотариална такса по скалата 18,5+0,75 лв = 119,25лв.
Проверка за ипотека - устна = 2 лв.
- писмена = 6 лв.
- такса на банката = 1 лв.
Хонорар за адвокат, например = 100 лв.
Всичко 448,4 лв.
Комисионна за Агенцията, например - 2% от 10 150 лв. = 203 лв.
Сумата (без комисионната) от 448,4 лв. или се поделя по равно между купувача и продавача, или се заплаща само от купувача, или както се споразумеят двете страни.
При продажба на имот следва да приготвят средства за:
1. Таксите по изготвянето на всички документи, необходими за изповядване на сделката.
2. Половината от таксите по прехвърлянето на имота, описани по-горе, но само ако за това имате споразумение с купувача, в противен случай не плащате нищо.
Комисионното възнаграждение на Агенцията.
ВЪЗМОЖНО ЛИ Е КУПУВАЧЪТ
ДА БЪДЕ ИЗМАМЕН ОТ ПРОДАВАЧА
Да! Ако самостоятелно извършва сделката и не знае особеностите по самата организация, или че се прави (и как) основна проверка на имота. В практиката има не малко примери на такива измами от различно естество.
Ако се работи с Агенция, опасност за измама няма, защото фирмата извършва пълна проверка на имота и документите - един път преди подписване на предварителния договор и втори път непосредствено преди влизане при Нотариуса.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Част от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени рискове за Купувача. За да не бъде измамен, трябва да се провери истинността на пълномощното чрез проверка в Нотариата и личен контакт с Продавача, ако е възможно.
ПРИМЕРИ ОТ ПРАКТИКАТА ЗА ИЗМАМИ
НА КЛИЕНТИ, РАБОТИЛИ БЕЗ АГЕНЦИЯ
ПРИМЕР 1. Измама на четири кандидат-купувачи.
Схемата е доста проста. Измамникът наема дългосрочно апартамент в голяма жилищна кооперация в София (разбира се без Агенция - посредник) и предплаща наема за три месеца. Не подписва с Наемодателя договор за наемни отношения, от който да е видно кой е Наемателят, какви са паспортните му данни. На Наемодателя е изгодно - получава на куп предплата за 3 месеца, няма да издава за това документ, няма да обявява доходи пред данъчните служби, няма и да плаща комисионно възнаграждение на Агенция. До тук Наемателят умело използва наивността и алчността на Наемодателя.
Не минава много време и в местните вестници се
появява обява за продажба на същото жилище. Цената е доста изгодна - по-ниска от пазарната цена на подобни апартаменти за този район. В рекламата е подчертано, че имотът се продава без посредник, което е още по-съблазнително - спестяват се около $200 за комисионната на посредника. Привлечени от всичко това веднага се появяват немалко купувачи. Огледите са насрочени в различно време. Измамникът сладкодумно и надълго разговаря с всеки с цел да разбере кой за първи път купува и кои от тях са търсените наивници. От всички кандидати той избира четирима. "Късметлиите" не се отказат да изпуснат суперизгодната оферта. С всеки един от тях е подписан предварителен договор за покупко-продажба и е платено добросъвестно традиционното капаро в размер на 10% от стойността на сделката.
При това никой от купувачите не знае, а може и да не се сеща, че трябва да поиска от "Продавача" документ за собственост (нотариален акт) и документ за самоличност (лична карта или паспорт). Важното е изгодата да бъде оползотворена по най-бързия начин. Няма и Агенция - посредник, която да вземе оригиналния нотариален акт и с това да парира понататъшните некоректни действия на "Продавача", да провери имота за ипотеки и други тежести и като цяло да осигури чистотата на сделката.
И така - измамникът получава четири пъти капаро (в случая по $1000 или общо $4000). В последствие купувачите не виждат повече нито парите си, нито "Продавача"-измамник, нито е възможно той да бъде издирен, тъй като няма достоверни данни за него.
ПРИМЕР 2. Друг действителен случай в София.
По обява "...отдавам апартамент под наем в ЖК...-без посредник" се появява потенциален Наемател. Предплаща си наема за един месец напред. Не сключва веднага договор за наем, защото "в момента има важна бизнес-среща". Наивният Наемодател проявява разбиране, още повече че наемът е взет, а и евентуалната комисионна за Агенция е спестена. Договорът ще го сключат следващата седмица, когато всички са свободни.
Хитрият Наемател, за да покаже колко е "сериозен и начетен" поисква от Наемодателя да удостовери с документ, че той е собственика на апартамента. Получава нотариалния акт и веднага прави ксерокскопие за себе си, за да може "да подготви проекто-договора за наем". До тук действията от страна на Наемателя са целенасочени, добре обмислени. При това те са съпроводени от серия от грешки от страна на Наемодателя поради липса на елементарни правни знания, съчетано с лекомислие, предоверяване и алчност (да не плаща комисионнa на Агенция), и т.н.
Още същата седмица Наемателят обявява в пресата, че дава под наем жилище с адрес в тази кооперация, но "без да иска"" сбърква входа (а там те са 7). "Грешката" се прави с цел Наемодателят да не "засече" случайно в пресата своя апартамент. В уреченото време пред другия вход се събират девет кандидати.
"Наемодателят" е начетен, интелигентен, сладкодумен, излъчващ доверие, изобщо човек, който никога на пръв поглед не може да бъде измамник. Направен е вед
нага разсрочен (за два дни) график за гледане на имота. При огледите петима харесват апартамента, съгласяват се да го наемат и за да го запазят за себе си, веднага си плащат наема за месеца от $200. Ключът за апартамента обаче ще се получи на другия ден, защото "нещо бравата трябва да се дооправи".
Само един от петтe кандидат наематели се сеща да поиска документ за собственост и естествено му се предоставя предвидливо направеното ксерокскопие. И така всичко е "законно". Но всеки документ за собственост трябва да се придружава и с документ за самоличност. В случая не е поискан и измамата не се разкрива. Мошеникът "Наемодател" получава за два дни $1000 и изчезва без да са записани данни за неговата самоличност.
ПРИМЕР 3.
Продавачът и Купувачът са вече пред Нотариуса. Предварително Продавачът наивно се съгласява да получи парите за жилището след изповядването на сделката. Нотариусът пита дали са уредени сметките, дали Продавачът е получил парите за своя имот. Той потвърждава. Излизат. Тогава Купувачът казва: "Един момент да взема парите от колата". И изчезва. Продавачът не получава нито лев за продаденото жилище. Започват безкрайни съдебни дела. Но нали Продавачът пред Нотариуса е казал "да", т.е. че имотът е платен. Не е наета и Агенция, която да предотврати добре обмисления ход на измамникът-Купувач и да служи като гарант за чистотата на сделката.
ПРИМЕР 4.
В гр. Пловдив в един от жилищните комплекси към 21 часа по тъмно се звъни в апартамент, където живее възрастен мъж на 82 години. Неканените "гости" са двама млади - мъж и жена. Представят се за служители на съответното кметство и идват, за да вземат копие от нотариалния акт на апартамента. По техните думи "този документ липсва в архивата и те са изпратени, за да не се разкарва стария човек". Той по чиста добра случайност не казва, че документът за собственост се намира в неговия син, а само им обещава да направи копие на другия ден. "Гостите" преписват всички паспортни данни на домакина и обещават да дойдат отново за копието по същото време на следващия ден.
Собственикът не поисква документ за легитимност и вярва на "представителите на властта", още повече че те се обръщат към него още в самото начало по име, бащино и фамилно. Това означава, че те разполагат с информация за собственика и неговото жилище. Тя е изтекла или от съответната данъчна служба, или от кметството, или от самия жилищен блок.
Синът, юрист (за това "гостите" са нямали сведение), още същата вечер разбира за случилото се и му става ясно разработената схема за една бъдеща продажба на апартамента без знанието на самия собственик. След като вдига на крак Кметството (то разбира се нищо не знае за такива служители), Районната полиция (тя отказва съдействие), сам взема бързи правни мерки (прехвърляне на собствеността) и така предотвратява
бъдещо престъпление.
ПРИМЕР 5.
(Част от материал, публикуван във вестник "Труд" на 21 август 2000 г. под заглавие "Възрастни и болни са най-чести жертви на имотните измамници").
"Апартаментните измамници действат по отработена схема, твърдят полицейски експерти. Обикновено те се нанасят в жилище, което се дава под наем от възрастни, болни или социално слаби хора. Под различен предлог се добират до паспорта на собственика и му подменят снимката. Вземат препис от нотариалния акт, изискват данъчна оценка на жилището, отиват при Нотариус и сделката се изповядва. Собствениците се разделят с жилището си и чрез побой и заплахи...".
"...Преди да бъдат убити, и двамата ... били заставени да предадат нотариалните актове за жилищата си. Палачите получили и пълномощни за продажба....След убийството апартаментът е продаван четири пъти." (гр.Враца)
"...По подобен начин бе продадено и жилището на студентката....Трима души застреляли момичето, обгорили тялото и сменили снимката в паспорта й. После изтъргували апартамента й в Софийскя квартал "Лозенец" за $28 000".
ПРИМЕР 6.
Публикувана е обява в масмедиите за продажба на апартамент без посредник. Започват да идват потенциални купувачи. Продавачът ги посреща, но в действителност не знае кой кой е с каква цел идва. Отваря на всеки жилището, показва, обяснява, дава сведение за
себе си, къде работи, кога си е вкъщи за евентуални нови срещи, и т.н. И в един от следващите дни намира апартамента си изцяло ограбен - обзавеждането е изнесено с камион. Ако огледите стават с Агенция-посредник всеки потенциален клиент, след като се вземат паспортните му данни, се придружава от брокер до обекта за продан.
*** Българинът има една характерна черта. Той от всичко разбира, специалист е всички области. Не обича да си плати, за да му бъде извършена услугата компетентно и професионално. И плаща после двойно и тройно за своите зле скроени сметки.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
При всички огледи и срещи, свързани с евентуална бъдеща сделка следва да се изисква документ за самоличност (и за лигитимност при необходимост) и документ за собственост на имота.
При покупко-продажби, наеми и др. без отлагане във времето да се сключват писмени договори. В тях освен всички договорености като цени, срокове и други задължително се вземат данните на страните по сделката като имена, ЕГН, и др. Да не се разчита на устни уговорки.
Преди да се подпише какъвто и да е документ, в това число и договор, да се прочете внимателно и задълбочено. Ако нещо е смущаващо в клаузите, да не се подписва веднага и да се потърси съвета на адвокат или друг специалист.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
Препоръчително е да се работи с Агенция - посредник, за да се избегнат финансови и имотни измами.
ДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО
(ДОГОВОР ЗА ПОРЪЧКА, КОМИСИОНЕН ДОГОВОР)
Този договор се сключва между клиента (продавач, купувач, наемодател, наемател) и Агенцията - посредник. В него се уреждат взаимните отношения между двете страни за постигане на крайната цел - да се изпълни от посредника желанието (поръчката) на клиента (покупка или продажба на имот, наемане или отдаване на имот по наем). Сключването на такъв договор е желателно условие за нормални бъдещи взаимоотношения.
В договора се описва имота по нотариален акт, отразява се продажната му цена, срока за изпълнение, възнаграждението на посредника, правата и задълженията на всяка една от страните и други взаимни договорености.
След подписването на посредническия договор Агенцията гарантира на клиента, че в рамките на определен срок се ангажира с офертата му, ще бъде лоялна и ще го държи в течение на дейността си. Тя се задължава активно да рекламира подадената оферта във всекидневните и периодични специализирани издания, в местните телевизионни канали и радиа, чрез компютърна информационна система, свързваща фирмите за недвижими имоти
в даден район или град. Няколко фирми-посредници в страната вече имат и своя рекламна страница в Световната информационна система - Интернет. При този вид реклама офертата на клиента става известна в страната и в чужбина. Всяка Агенция има своя рекламна политика.
Правят се и пълни проверки за валидността на предоставените документи, за да се избеге опасността от измама или злоупотреба с цел да се осигури нормално и законно осъществяване на самата сделка. Крайната цел е чрез всеобхватна работа да се намери потенциалния клиент за имота и да се завърши сделката. Фирмата е морално задължена да посредничи до постигане на крайния резултат - изповядване на сделката пред Нотариуса или подписване на Договора за наем.
ВАЖНО!
Посредническият договор има юридическа стойност и защитава както клиента, така и Агенцията.
КАКВИ СА БЪДЕЩИТЕ ВЗИМООТНОШЕНИЯ
МЕЖДУ КЛИЕНТ И АГЕНЦИЯ,
АКО СЕ ПОДАДЕ ОФЕРТА И НЕ СЕ СКЛЮЧИ ДОГОВОР ЗА ПОСРЕДНИЧЕСТВО
Една част от агенциите приемат тези отношения за нормални, но едва ли работят активно по офертата. Тя се включва например в базата данни на фирмата и се предоставяна само на клиенти, които посещават Агенцията и търсят имот, близък по данни на предлагания.
Друга част от агенциите може и да не приемат офертата без договаряне. И с основание. Защо посредникът трябва да изразходва напразно средства (направените разходи може би няма да се възвърнат) и труд за клиент, който няма доверие в него. Във времето на пазарна икономика такива взаимоотношения не са приемливи.
На клиента се предоставя възможността да избере по какъв начин ще работи с посредническата фирма.
СЛЕД СКЛЮЧВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ АГЕНЦИЯТА НОСИ ЛИ ОТГОВОРНОСТ
ПРИ НАРУШАВАНЕ
НА НАЕМНИТЕ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ СТРАНИТЕ
Не! Не носи отговорност. Дейността на Агенцията приключва с подписване на Договора за наемните отношения между Наемодателя и Наемателя.
При нарушаване на клаузи от Договора с течение на времето, страните по договора търсят разрешение на възникналите проблеми или чрез преговори или по съдебен ред.
ПУБЛИКУВАТ ЛИ СЕ В МАСМЕДИИТЕ
ВСИЧКИТЕ ОФЕРТИ НА АГЕНЦИИТЕ
Дали ще бъдат публикувани в масмедиите всички оферти на дадена Агенция зависи от рекламната политика
на фирмата.
На практика най-често се случва имотите, които имат публичност, да са активните оферти на дадена Агенция, т.е. на клиенти, които са сключили с фирмата договор - поръчка (договор за посредничество). Оферти на клиенти, които нямат договорни отношения с фирматапосредник, се намират най-често в офиса на Агенцията и не се предлагат активно на пазара (т.е. в масмедиите).
Следователно, възможно е, когато клиент търси даден имот, да не го намери чрез публикувана обява във всекидневник или в специализирано издание. Ако посети офис на Агенция (препоръчана или по собствена преценка), може да намери желания имот. Ако такъв няма, посредникът (ако е с професионален опит) е в състяние да направи маркетинг за момента на пазара за недвижими имоти и да задоволи изискванията на клиента. Възможно е (и е редно) преди това клиентът да сключи с Агенцията договор-поръчка за търсене.
u Да бъдеш свободен - значи да не зависиш от нищо друго освен от Закона.
Волтер
uЗаконите, за да бъдат пълни, трябва не само да наказват, но и да награждават.
О. Голдсмит