ДОГОВОР ЗА НАЕМ
Предмет на наемния договор могат да бъдат помещения за живеене (апартаменти, къщи, вили), помещения за стопанска и административна дейност (офиси, производствени сгради, складове, гаражи, и т.н.), земи (в регулация и извън), и др.
Договорът за наем е двустранен и възмезден.
Страните по наемния договор са Наемодател и Наемател. Те могат да бъдат физически или юридически лица. За тези две страни възникват едновременно права и задължения, които точно и ясно се определят и конкретизират в договора в съответствие със Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228-239) и Закона за наемните отношения. Основен принцип при сключване на наемен договор е договорната свобода (чл. 9 от ЗЗД).
Важно е да се знае, че основните и необходими съставки на договора за наем са определянето на предмета на договора и възнаграждението, което ще се плаща за ползването на имота. Ако те не са уговорени, няма сключен договор.
Срокът не е необходимо условие за наем. Ако той не е изрично уговорен и фиксиран се счита, че договорът е безсрочен. Срокът се определя свободно от страните, но не може да бъде за повече от 10 години. Трябва да се знае, че всеки договор за наем със срок над една година по желание на страните може да бъде вписан в Нотариата (чл. 112, буква "е" от Закона за собствеността). Това е предвидено с цел да се защити Наемателя при продажба на имота.
Основни права и задължения на Наемодателя:
Да предостави на Наемателя имота единствено и само за временно ползване (чл. 228 от Закона за задълженията и договорите). Срокът да бъде точно и ясно вписан в договора;
Да получава определена сума от Наемателя за предоставеното му ползване на имота. Наемът следва да се формира на пазарна основа, на базата на търсенето и предлагането и съобразно реалните потребителски качества на имота. Вписва се и срокът за плащане на наема. За получената сума Наемодателят е длъжен да издаде квитанция. В договора може да се отрази възможността за изменение на наема и през какъв срок и на каква база (инфлация по данни на Националния статистически институт, промяна на минималната работна заплата, изменение пазара на наемите, и др.);
Да предаде имота в състояние, отговарящо на ползването, за което е нает;
Да състави (препоръчително е) приемно-предавателен протокол с опис на състоянието на имота, подписан
и от двете страни. Така ще се предотврати евентуален бъдещ спор за състоянието, в което следва да бъде върнат имота след приключване на наемните отношения;
Да договори (при желание) вписване на клауза, с която Наемателят да се задължи да не преотдава имота на други физически или юридически лица;
Да осигури спокойно ползване на имота от Наемателя и да го защитава от вмешателство на трети лица. Например: Наемодателят решава да извърши основен ремонт на наетия имот, което ще попречи на Наемателя да го ползва. Или: съседи неоснователно пречат на Наемателя спокойно да ползва имота. В тази насока липсва законова уредба. За това е препоръчително в договора да се впишат специални клаузи;
Наемодателят не отговаря за недостатъците, за които Наемателят е знаел или е могъл да узнае. Например: видим теч или видимо напукана стена, и др.;
Наемодателят не е длъжен да приеме луксозни подобрения на имота, направени от Наемателя. Ако тези подобрения обаче са полезни и необходими, Наемодателят дължи разноските по реда на чл. 74, ал. 1 от Закона за собствеността.
Права и задължения на Наемателя:
Да иска привеждането на имота в състоянието, което е уговорено преди подписване на договора. Ако това не стане, да предяви иск към Наемодателя за корекция на уговорената наемна цена, за обезщетение или да развали договора;
Да договори с Наемодателя отстраняване на съществуващи недостатъци на имота за сметка на дължимия наем за определен срок (смяна на подова настилка, освежаване чрез боядисване, и др.);
Да ползва имота според предназначението му и в
определения в договора срок;
Да плаща в срок (точно фиксиран в договора) наема и разходите, свързани с ползването на имота;
Да поддържа наетия имот в годно за ползване състояние, да отстранява повреди, които се дължат на обикновеното потребление (замърсяване на стени, течове на кранове, повреди в електро и ВиК инсталации, и др.);
Да заплаща консумативните разноски, свързани с ползването на имота: вода, топло и електроенергия, телефон, асансьор, чистачка, и др. Консумативните разходи могат да бъдат включени в наема или да се плащат отделно. И в двата случаи те се дължат от Наемателя, ако в договора страните изрично не са уговорили нещо друго;
Да извършва промени на интериора на имота, ако Наемодателят е съгласен;
Да съобщава незабавно на Наемодателя за повреди и посегателства, извършени върху наетия имот;
Да изпълнява наредбите за реда и управлението на етажната собственост, ако имотът е в етажна собственост. Тогава Наемателят е обвързан с разноските по ползването на общите части на сградата - стълбищно осветление, асансьор, ремонт на покрива, на общите врати, и др. Тези суми се събират от домсъвета и ако не се платят той може да се обърне към съда за издаване на изпълнителен лист. По искане на управата Наемателят може да
бъде изваден от наетото помещение (чл. 235 от ЗЗД и чл. 15 от Правилника за управлението, реда и надзора на етажната собственост);
Да върне имота в състояние, в което му е предаден. Дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. До доказване на противното се предполага, че имотът е бил предаден на Наемодателя в добро съсътояние.
Прекратяване на договорните отношения
При безсрочен договор всяка от страните може да поиска прекратяване на договорните отношения с предизвестие от един месец.
При срочен договор наемните отношения имат действие до изтичане на срока. Ако след срока използването на имота продължи със знанието и без противопоставяне на Наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Ако продължението е без съгласие и явно Наемодателят се противопоставя, то Наемателят дължи обезщетение и изпълнение на задълженията, произтичащи от прекратяване на наемния договор.
Договорът може да бъде прекратен преждевременно от всяка от страните при неспазване клаузите му от другата страна. В договора може да се включи клауза за неустойка в случай на едностранно, преждевременно прекратяване на договора.
При прекратяване на договорните отношения Наемателят трябва да предаде имота на собственика, а не да го изостави. Ако постъпи така, той носи отговорността за
повреди, които могат да настъпят от възможен безстопанствен период.
Изложените постановки са в съгласие с нашето законодателството. В договора за наем могат да се съдържат и договорености в различен смисъл от уредбата на закона.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Не се изисква задължително писмена или нотариална форма на договора. Писмената форма е препоръчителна, тъй като тя има доказателствено значение.
Данъкът върху наетото жилище се плаща от Собственика (Наемодателя), а не от Наемателя.
КАКЪВ Е НАЙ-ДЪЛГИЯТ СРОК ЗА СКЛЮЧВАНЕ
НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ
Съгласно чл. 229 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) срокът на наемните отношения не може да
бъде по-дълъг от 10 години.
Независимо, че законодателството дава възможност за по-дълъг срок, не се препоръчва на този етап от нашето икономическо развитие дългогодишен договор. Ако все пак той е наложителен, то е добре и за Наемодателя и за Наемателя договорът да бъде нотариално заверен и вписан в книгите на Нотариата. Това предпазва имота от продажба и запазва отношенията между Наемодателя и Наемателя.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Ако договорът се сключи за повече от 10 години и не се впише в Нотариата, той е валиден, но има сила за 10 години.
НЕОБХОДИМО ЛИ Е ДА СЕ СКЛЮЧИ
ПИСМЕН ДОГОВОР ЗА НАЕМ
Не е задължително, но е необходимо, за да са спокойни и двете страни. Чрез договора за наем Наемодателят и Наемателят уреждат бъдещите си взаимоотношения - правата и задълженията на едната и на другата страна. Ако всичко това е оформено в писмен вид, договорът има юридическа стойност и по него всяка страна може да търси своите права, базирайки се на Закона за наемните отношения и на Българското законодателство.
НАЕМАНЕ НА ОФИС
В ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
Когато фирма желае да наеме апартамент за свой офис, нито тя, нито собственикът на този имот са длъжни да искат разрешение за това от управителния съвет или от общото събрание на етажната собственост. Жилището е отделна собственост, а правото на собственост е неприкосновено и никой не може да го накърнява. Това е отразено в чл. 17, ал. 3 от Конституцията на Република
България.
Не така се разглежда въпросът, ако юридическо лице желае да наеме за офис помещение, което спада към общите части на сградата или например да построи такова в общия двор на жилищната кооперация. В такъв случай е необходимо съгласие на управата на етажната собственост, нотариално заверено, а за построяването - и разрешение на архитектурната служба.
КОГАТО НАЕМАТЕЛИТЕ СА НЯКОЛКО
В практиката често се случва наемателите да са няколко. И тук възниква проблемът - как Наемодателят следва да получава наема си.
Могат да се разгледат следните варианти:
Няколко наематели обитават различни стаи от едно жилище и Наемодателят е сключил с всеки един от тях отделен договор. В този случай Наемодателят следи за изпълнението на задълженията на всеки договор и може да има претенции единствено към неизправния (най-често случващото се е някой да не плаща наема). Останалите наематели не трябва да бъдат засягани, независимо ,че живеят в едно и също жилище.
Жилището е наето от няколко наематели, но Наемодателят е сключил с тях един договор. В случая задължението (плащането на наема) е делимо и ако някой от наемателите не плаща своя дял от наема, то Наемодателят не бива да бъде принуждаван да приеме частично
плащане (чл. 66 от Закона за задълженията и договорите). Законът защитава Наемодателя и той може да развали договора, независимо че останалите (или част от тях) са били добросъвестни. Изрядните наематели могат да си спестят неприятностите по изваждането им от жилището, ако уредят проблема помежду си, като на първо време доброволно поемат дяла от наема на неизправния Наемател, докато си намерят нов съквартирант. Хазяинът обаче не може да ги задължи за такъв вариант, тъй като в договора не е изрично уговорено наемът да се дължи от всички. В този случай договорът не може да бъде развален частично, тъй като жилището е наето като неделима вещ. Затова законът позволява Наемодателят да прекрати договора изцяло, като за това предварително връчи на наемателите писмено предупреждение, в което е посочен подходящ срок за плащане на наема и е фиксирана датата за прекратяване на договора.
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Вземането на наем се погасява с изтичането на тригодишна давност (чл. 111, буква "в" от ЗЗД)
КАКВИ МОГАТ ДА БЪДАТ НАРУШЕНИЯТА
НА НАЕМАТЕЛЯ, ЗА ДА ПРЕДЯВИ НАЕМОДАТЕЛЯТ
ИСК ЗА ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА
При неизпълнение на договорните отношения Наемодателят може да предяви претенция към Наемателя, а в последствие може да се стигне и до прекратяването им.
Често срещани нарушения са, когато Наемателят:
не плаща изобщо наема;
не плаща наема в определения срок. В договора може да се впише клауза при забавяне на наема Наемателят да заплаща на Наемодателя неустойка, определена като процент от наема за месеца или като процент за всеки просрочен ден;
застрашава със своите действия наетия имот (значително повреждане или разрушаване);
съществено променя предназначението на имота. Например нает имот за офис се използва за бар;
нарушава съществените си задължения. Съдът решава кои нарушения са съществени за даден случай.
При системни нарушения на договорните задължения от страна на Наемателя, Наемодателят отправя най-напред писмено предупреждение до Наемателя и ако той не се съобрази с него, може да бъде поискано прекратяване на договора. Ако двете страни взаимно не се разберат, ползването на имота може да бъде прекратено и чрез съда.
КАК ДА СЕ ЗАЩИТЯТ ПРАВАТА НА НАЕМОДАТЕЛЯ,
АКО НАЕМАТЕЛЯТ НЕ ПЛАЩА НАЕМА
Наемодателят има две възможности да защити своите права при неплащане на наема от страна на Наемателя.
1. Наемодателят няма интерес да прекрати договора. Тогава той има право да претендира да се заплащат дължимите наеми заедно със законната лихва към тях до момента на плащането, както и съответните неустойки, ако това е предвидено в договора. Ако Наемателят не заплати доброволно тези суми, Наемодателят може да предяви иск пред съда.
2. Наемодателят решава да прекрати договора. Законът предвижда специални правила, които изправната страна Наемодателят трябва да спази. Те са:
Изпращане на писмено предизвестие до Наемателя. В него се дава подходящ срок за изплащане. Предизвестието трябва да съдържа изрично предупреждение, че след изтичане на срока, договора ще бъде прекратен. За доказателство, че предизвестието е получено от Наемателя, в практиката се използва найчесто писмо с обратна разписка или нотариална покана. Ако Наемателят не плати след изтичане на указания в предизвестието срок, договорът автоматично се прекратява.
Иск пред съда. Обикновено след прекратяване на договора Наемателят не напуска веднага и доброволно жилището. Въпреки това, Наемодателят няма право да изхвърли на улицата Наемателя, както погрешно се смята. Законът санкционира подобно поведение, квалифицирайки го като самоуправство. Необходимо е да се предяви иск пред съда за опразване на имота. В същото дело пред съда може да се поиска обезщетение за ползването на имота след прекратяване на наемния договор, както и заплащане на неплатените наеми и неустойки (ако е предвидено в договора).
В брой 64 на Държавен весник от 16 юли 1999 г. е обнародвано изменение и допълнение на Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Разработена е изцяло нова глава XII "а" с наименование "Бързо производство". Целта е бързина на гражданския процес по дела, които до този момент бяха изключително бавни и довеждаха до невъзможност за навременно възстановяване или реализиране на неоспорени от никого права. Бързото производство вече се прилага и при наем. Необходимо е към исковата молба да се приложи само писменния договор за наем (раздела "Бързо производство при дела", стр. 140).
МОЖЕ ЛИ НАЕМОДАТЕЛЯТ ДА ЗАДЪРЖА
ВЕЩИТЕ НА СВОЯ НАЕМАТЕЛ
ПОРАДИ НЕПЛАТЕН НАЕМ
Според Закона за задълженията и договорите (чл.228) Наемодателят се задължава да предостави на Наемателя една вещ за временно ползване (имот под наем), а Наемателят да му плати определена цена. Тези взаимоотношения трябва да са оформени в договор.
Наемателят се третира като неизправна страна, ако не изпълнява основното си задължение по договора да плаща наема. По закон санкционирането може да се осъществи преди всичко с лихвите, които дължи Наемателят върху неплатения наем от деня на забавянето (чл. 86 от ЗЗД), или с обезщетение по общия ред за претърпени загуби и пропуснати ползи, или с разваляне на
договора за наем (чл. 87 от ЗЗД) и други допустими от Закона средства, но не и със залог върху вещите на Наемателя в наетия имот, нито пък с тяхното задържане.
При неплащане на наема Наемодателят може да развали договора за наем, като даде на Наемателя срок за плащане с писмено предупреждение, когато .договорът е писмен.
ЗАЩИТА НА ПРАВАТА НА НАЕМАТЕЛЯ
ПРИ ПРОДАЖБА НА НАЕТИЯ ИМОТ
За защита правата на Наемателя при едно бъдещо прехвърляне на недвижим имот, добре е наемният договор да се впише в Нотариата, за да остане в сила спрямо новия собственик (преобретател). Наемателят следва сам да прецени дали да се възползва от тази възможност, тъй като договорът е валиден и без да е вписан. Наемни договори за срок над една година могат да бъдат вписвани в Нотариата (чл. 112, буква "е" от Закона за собствеността).
ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ
Ако договорът не е вписан в Нотариата, но е сключен преди прехвърлянето на имота в писмена форма и има достоверна дата, тогава той е задължителен за Купувача до предвидения в него срок, но не за повече от една година от момента на прехвърляне на собствеността. Така се осигурява защита на интересите на Наемателя (чл. 237 от ЗЗД). Страни по договора вече ще бъдат новият собственик на имота и Наемателя.
Ако договорът е вписан в Нотариата, той става задължителен за Купувача за целия срок, за който е сключен (чл. 237, ал. 1 от ЗЗД). Вписването на договора за наем е основание да се предполага, че Купувачът е имал възможност да узнае за тази тежест върху имота, когато го е купувал
Когато няма писмен документ с достоверна дата и Наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за Купувача като договор за наем без определен срок и новият собственик може да прекрати договора с едномесечно предизвестие.
Според чл. 237, ал. 3 от ЗЗД Наемодателят дължи обезщетение на Наемателя за вредите, които му е причинил, като предсрочно го е лишил от ползване на наетия (вече продаден) имот. Това се урежда чрез съда.
При съдебен спор договори на стойност над 500 лв не могат да бъдат доказани със свидетелски показания, освен ако са сключени между съпрузи или роднини по пряка линия, по съребрена - до четвърта степен и по сватовство - до втора.
Разрешението би могло да бъде и друго, различно от законовата уредба, изложена погоре, ако в договора за наем се съдържат други договорености между двете страни по този въпрос.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
В интерес на Наемателя е договорът за наем да се впише в Нотариата.
ИЗИСКВАНИЯ НА ЧУЖДЕНЦИТЕ
ПРИ НАЕМАНЕ НА ЖИЛИЩЕ
На практика често се случва Наемодателят, с цел да увеличи значително своите приходи при отдаване на жилище под наем, да предявява към агенциите за недвижими имоти претенции имотът да се наеме от чужденец, но без да е осигурил за това нужните условия.
Платежоспособният чужденец избира жилище под наем като поставя високи изисквания:
Жилището да се намира в престижен, добре поддържан квартал, да е в близост до зелени площи, да не е до улица с автомобилен поток, и т.н.
Външният вид на сградата да е представителен, входът - добре поддържан, обезопасен по определен начин или с портиер, модерен асансьор с добра хидравлика и електроника. Чужденецът се интересува и какви хора живеят там - професии, социален статус.
Жилището да е на желан от тях етаж (първият не е
предпочитан, освен ако става въпрос за офис), на какво разстояние от околните сгради се намира (да нямат възможност съседите да поглеждат). Изгледът да е добър - към зеленина, планина, водни площи, и т.н.
Банята и тоалетната са помещенията, които най-много интересуват Наемателя-чужденец и към които той предявява високи изисквания. Обзавеждането и оформлението им трябва да е осъществено със съвременни технологии и с модерен дизайн. Ако Наемателят е семеен в жилището следва да има поне два санитарни възела.
Кухнята е другото много важно помещение. Предпочита се да е с вградена маркова мебел, да е обзаведено с техника, която чужденецът е свикнал да ползва в страната си, да има връзка с трапезарията и дневната.
Предпочита се всеки член от семейството да е с отделна спалня. Понякога се поставят изисквания и за стая-кабинет.
Цялостният интериор да е приятен, съвременен, модерен. Мебелите - нови.
Жилището да е обезопасено с блиндирана входна врата, алармена система, и др.
И не на последно място - наличие на гараж монолитен, добре обезопасен.
ДОБРЕ Е НАЕМОДАТЕЛЯТ ДА ЗНАЕ
За да се иска висок наем, трябва предварително да се инвестира в престижно жилище и да се осигури модерно, съвременно обзавеждане.
УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТ,
ДАДЕН ПОД НАЕМ
В практиката се случва Собственикът да отсъства за продължително време от местонахождението на имота си и да не може пряко да го наблюдава и да се грижи за него. Още по-трудно е за Собственика, ако в имота е настанен Наемател с договорни отношения. Или пък, докато отсъства, желае да настани Наемател.
Във всички тези случаи най-добре е собственикът -
Възложител да сключи договор за управление на своя имот с физическо или юридическо лице - Изпълнител.
В този договор залягат права и задължения на Изпълнителя: да се грижи за имота, за неговото съхраняване до момента на завръщане на Възложителя, да го представлява пред административни и данъчни служби (деклариране на дохода от наематели, плащане на данък сгради, и др.), да сключва договор за наем при настаняване в имота на Наемател, да превежда по сметка получения от Наемателя наем, да следи (или плаща) всички консумативи на имота (ток, парно, вода, телефон и др.), както и всички други взаимни договорености между Възложителя и Изпълнителя.
За тази дейност Изпълнителят получава възнаграждение от Възложителя по договореност в зависимост от обема на работата, отговорността и продължителността по време. Най-често срещаното заплащане е между 10-15% от месечния наем, но има отделни случаи, когато то достига и до 40%.
В западните държави тази дейност е добре законово регламентирана. Защитени са и Възложителят, и Изпълнителят. У нас при ширещата се престъпност, при ниската лична самоотговорност, ролята на Изпълнителя става излючително трудна и отговорна. Например: Наемателят най-безотговорно не заплаща на Изпълнителя наема и консумативите, а той е задължен с договор за всичко това към Възложителя. Предупрежденията (обезателно писмени) към Наемателя не помагат, съдебната процедура е продължителна и мъчителна, а финансовите
задължения растат. Наемателят не може да бъде изгонен насилствено, защото той има право да осъди Изпълнителя за саморазправа. Няма да е пресилено, ако се каже, че това е един почти омагьосан кръг с много негативни последствия за Изпълнителя.
Или друг пример: Изпълнителят е в процедура за търсене на Наемател на обзаведения апартамент на Възложителя. В този период неизвестни извършители ограбват изцяло апартамента. Започва (ако изобщо започне) полицейско разследване, но извършителят остава неразкрит. В случая Изпълнителят носи цялата отговорност.
Друг тип рискове съществуват за Възложителя. Най-опасно за него е, ако попадне на фирма фантом. Затова добре е преди да пристъпи към сключване на договор да проучи добре Агенцията, която би управлявала имота му. От негов интерес е да провери дали тази фирма се е занимавала преди с управление на имоти, ползва ли се с добро име в населеното място и в бранша. Добре би било Възложителят да посети офиса, да разговаря лично със собственика и да уточни кой адвокат защитава интересите на фирмата. Още по-добре е, ако преди да подпише договора, Възложителят посети няколко агенции и се запознае с офертите им. Тогава той ще има база за сравнение и ще може да избере най-добре кой да се грижи за жилището му.
В интерес на двете страни е преди да се сключи договор имотът да се застрахова срещу кражби, умишлени палежи, природни бедствия и други рискови фактори и много внимателно да се обмисли и уточни всяка клауза.