Предмет на дарение може да бъде всякакъв вид собственост. Задължително е обаче тя да съществува реално.
С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно имот на дарения и той трябва да приеме новата си собственост. Без това условие договорът е недействителен.
За да бъде валиден договорът за дарение, той трябва да е сключен в нотариална форма. Само дадено обещание за дарение не произвежда действие. Нищожна е сделката и за бъдещо имущество, дарение под невъзможни условия или тежести или когато мотивът за неговото извършване “противоречи на закона или на добрите нрави”.
При договорите за дарение правното основание се покрива с мотива, за разлика от другите договори.
При дарение на недвижим имот се изготвя нотариален акт, към който се прилага акт за собствеността на дарителя, скица на имота, удостоверение за данъчната му оценка. Дарственият акт подлежи на вписване.
Дарение може да се направи в полза на всяко физическо или юридическо лице. Може да се направи и в полза на държавата. Трябва да се знае, че държавата не прави дарение.
Дарението на имот е най-често срещаният договор за прехвърляне на собствеността между близки роднини, деца и съпрузи. Предимството е, че таксите са значително по-ниски, отколкото при продажба или от данък наследство, когато преживе имотът не е бил прехвърлен.
Страните по договор за дарение, трябва да бъдат дееспособни. Не могат да правят дарение хора, които са поставени под пълно или частично запрещение. Те могат да даряват само с разрешение на Районния съд при очевидна полза за тях. Малолетните и напълно недееспособните участват в договора чрез законните си предствители.
Често се задава въпросът: Може ли да се извърши дарение, ако имотът не е придобит по време на брака и е лична собственост на един от сърузите, но в същото време е и семейно жилище? Да, може, но е необходимо изричното съгласие на другия съпруг, изразено в нотариално заверена декларация, или с лично участие в сделката, вписано
в нотариалния акт.
Иск за възстановяване на запазена част, накърнена с дарение, се погасява с изтичане на 5-годишен срок, считан от откриването на наследството до смъртта на дарителя (чл. 30, ал. 1, от Закона за наследството). Право на такъв иск имат низходящите, родителите или съпруга на дарителя.
ВАЖНО!
Не се облагат с данък имущества, придобити чрез дарение между роднини по права линия и между съпрузи. Ако дарението е извън този кръг, данъкът при придобиване е 5%.
При дарението на недвижими имоти е задължителна нотариалната форма на прехвърляне. Такъв нотариален акт може да бъде обезсилен само по съдебен път.
Дарението може да бъде отменено когато:
ВАЖНО!
Искът за отмяна на дарение се предявява от дарителя (или неговите наследници) в едногодишен срок, откакто са станали известни основанията за отмяната.
При дарение на имущество се плащат три вида такси:
1. Нотариална такса - описана е на стр. 106 в отговора на въпроса “Такси при извършване на покупко-продажба на имот”. Нотариалната такса е пропорционална на удостоверявания материален интерес, който е продажната пазарна цена на недвижимия имот (понякога и данъчната оценка на имота).
2. Местен данък, съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Той е определен като процент от удостоверявания материален интерес, а именно при дарение между:
Данъкът се внася в данъчната служба по местонахождение на имота или по банков път в сметката на тази данъчна служба.
3. Такса за районен съд за вписване и преписи на сделката по Закона за държавните такси. Той е в размер на
0.1% от удостоверявания материален интерес.
Допълнително се заплащат: проверката за ипотека, преписите на нотариалния акт, комисионната на банката при внасяне на местната такса, хонорара на адвоката или нотариуса за изготвяне на Нотариалния акт. Обикновено таксите се разпределят между двете страни по равно или по договореност, но могат да се заплатят само от едната страна (най-често от Купувача).
Дарителят на недвижим имот може да бъде ползвател, когато запази за себе си или за друго лице (напр. за своя съпруг или дете) правото да обитава безвъзмездно прехвърления имот за определен срок или до живот. Това се записва в нотариалния акт. Обикновено родителите си запазват пожизнено правото на ползване върху определена част или върху целия дарен имот. Така интересите им са защитени, в случай, че децата им решат да продадат дареното им жилище.
Запазеното право на ползване не зависи от това кой е собственик на имота. Това означава, че ако имотът бъде продаден, подарен или наследен от някого, ползвателят запазва правото си да живее в него, без да плаща наем на новия собственик, независимо какъв е той - роднина или напълно непознат човек. Новият собственик няма законово право да го изгони от имота.
Практиката показва, че трудно може да се продаде, замени или дари имот, в който има пожизнен ползвател. Почти не се намира желаещ да придобие жилище, заедно с обитател в него. За да се освободи имота от ползвателя, той (ползвателят) трябва да се откаже от правото си на ползване. Това става лично с нотариално заверена декларация, която се вписва в нотариалната служба по местонахождението на имота. Правото на ползване се прекратява автоматично със смъртта на ползвателя.
След като имотът е подарен при запазено право на ползване и нотариалният акт е вписан в съда, в двумесечен срок се подава данъчна декларация, подписана от дарения собственик, и от запазилия си правото на ползване дарител. Данъчната партида се сменя на името на новия собственик, но данъчно задължен е ползвателят, който плаща данък сгради и такси смет.
ВАЖНО!
Правото на ползване се записва като клауза в нотариалния акт, с който се извършва дарението на имота.
ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ
При покупка на имот Купувачът трябва внимателно да прегледа нотариалния акт. Там е отбелязано дали имотът се ползва от дадена личност за определен срок или до края на живота му. Ако е така, ползвателят не може да бъде изгонен от новия собственик на имота.
Възможно е дарението да се извърши с условие. То трябва да е вписано в нотариалния акт и да е ясно дефинирано там.
Под „условие“ се разбира бъдещо, несигурно събитие, в зависимост от което се определя действието на договора за дарение. Условието, включено в договора, става неразделна част.
Условията са два вида:
1. Отлагателни – договорът започва да действа след сбъдването на някакво определено събитие.
2. Прекратителни – договорът се прекратява при настъпването на съответното условие.
Поставеното условие трябва да е възможно. Ако в нотариалния акт за дарение е вписана клауза за невъзможно условие (или тежест), договорът е нищожен. В нотариалните актове за дарение се срещат най-различни условия. Те се определят от свободно изразената воля на дарителя.
Възможно е дарението да се извърши и с тежести. Например върху недвижимия имот има ипотека и дареният е съгласен да я изплати.
При вече сключен договор дарителят няма право да добавя нови условия, нито да променя вече поставените.
В нотариалния акт задължително се включва и клауза, че условието е известно на дарения и той приема дарението при това условие (тежест). Ако едната страна по договора за дарение извърши неправомерно действие, законът дава закрила на изправната страна.
ВАЖНО!
Всеки договор за дарение на недвижим имот, независимо да ли е без или с условие (тежест), за да бъде валиден, трябва да отговаря на две условия: имотът да съществува реално и дарителят да е собственик (чл. 226 от ЗЗД).
Малолетни са лицата до 14 години, а непълнолетни - до 18 години. Те не могат да се разпореждат със своите дарени имоти - такъв договор ще е нищожен по силата на чл. 73, ал. 3 от Семейния кодекс.
Родителите не могат да представляват малолетното си дете, когато му прехвърлят имот - семейна общност. В този случай се назначава от съда особен представител, който приема от името и за сметка на малолетния дарението. Когато имотът не е семейна общност, малолетното дете се представлява от един от родителите.
Непълнолетният приема дарението със съгласие на един от родителите, когато имотът не е семейна общност. Когато е семейна общност - от съда се назначава особен представител, със съгласието на който непълнолетният приема дарението.
Данъчно облекчение се ползва, когато дарението е за: образователни и здравни заведения на бюджетна издръжка; организации с благотворителни, социални, природозащитни, здравни, културни, спортни и научно-изследователски цели; инвалиди и пострадали от природни бедствия; Българския червен кръст, болни деца и сираци; финансиране на регистрирани в страната вероизповедания; опазване на исторически и културни паметници; подпомагане на общините.
За данъчни цели се признава размер на дарението до 5% от положителния финансов резултат преди данъчното преобразуване. За облагащите се по Закона за корпоративното подоходно облагане то трябва да е направено от капиталовите резерви. Облагащите се по Закона за облагане на доходите на физически лица ползват облекчение след намаляването на дохода за дейността и направените социални и други осигуровки.
В практиката често възниква въпросът: При дарение на жилище на дъщеря (син), нейният съпруг(а) може ли да стане собственик на имота, ако той е придобит по време на брака им?
При дарение имотът става лична собственост и съпругът (или съпругата) няма права над него. Другият би могъл да стане собственик на имота, само в случай, че го наследи или му бъде дарено. Вещите, правата върху тях и паричните влогове, придобити по време на брака по наследство или дарение, принадлежат лично на този от семейството, който ги е придобил (чл. 20 от СК).
ВАЖНО!
Ако дареният е семеен, недвижимият имот, който се прехвърля чрез дарение през време на брака, ще остане негова лична собственост и при развод няма да го дели със съпругата (съпруга) си.
Под плача на наследника често е скрит радостен смях.
Публий Сир
Търговията трябва да бъде съвършено свободна, а собствеността – свещено неприкосновена.
Робърт Морис,
първият американски финансист (1734 – 1860)
За всяко наследство се карат.
Финска поговорка
| [« Назад] | [Съдържание] | [Напред »] |
| делба | наемане и отдаване на имоти под наем |